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依據聯徵中心資料，2022年全國第4季平均房貸鑑估值為1,225萬元，比10年前增加289萬元，若以2022年每月實質性薪資平均4萬1,357元計算，相當於增加了70個月的平均薪資，代表晚10年買房，需多付70個月不吃不喝的收入。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，房價10年來有顯著成長，如新竹縣的房價在短短2年內從2字頭走向3字頭，但平均薪資沒有與房價同步躍升，買方的購屋及貸款負擔越來越重。

購屋門檻拉高，房子越買越小



10年來房價逐年增高，購屋總價門檻也越來越高，觀察多年來總價走勢，從2013年開始聯徵中心的平均鑑估值破千萬，且銀行鑑估值大約為實際成交價格的9成，因此實際平均購屋總價應該比鑑估值更高，另一方面，雖然核貸成數比10年前增加3個百分點、利率減少0.08個百分點，但平均建物面積減少3坪，10年後買房不僅總價變高，還少買了一間主臥。



郎美囡指出，買方資金能力降低，購屋面積必然下滑，且少子化及不婚影響，所需居住面積也有縮小的趨勢，因此平均購屋面積可能還會減少，此外，根據聯徵中心資料，2022年第1季平均房貸利率僅1.46％，但央行急速升息，第4季的平均房貸利率已飆升到1.96％，2023年若再升息，平均房貸利率可破2％，房貸負擔再加重。



步入升息循環，留意貸款條件



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，銀行緊縮銀根，還有揮之不去的通膨壓力，2023年央行可能還有升息計畫，建議買方評估貸款負擔時以當下利率再增加0.25~0.5％計算，試算未來若繼續升息，財務狀況能否應付，避免因為資金調度不佳而陷入困境。

淡海新市鎮在淡海輕軌通車後，隨著基礎建設日益完善，發展成為小資族的首選，去年交易量超過2600棟，佔全淡水區的四成五，根據中信房屋研展室彙整實價登錄，發現2019年至2023年，淡海新市鎮大樓的成交價5年來有感衝高，每坪均價從21.6萬漲至29.9萬元，漲幅將近38%，成為新北漲勢最猛烈的區塊之一。

四大生活圈房價 賣壓大無阻漲勢

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，淡海新市鎮一般分為四個生活圈，包括海洋科大、美麗新影城、濱海路南側、行政中心，目前價格最高的區域是行政中心生活圈，今年初的成交均價來到每坪33萬元，當地是都市機能發展最完善的區域，包含政府機關、雙語新市國小都在這，房屋去化速度較快，今年的預售屋社區都在60~130戶，例如今年第四季即將完工的群祥泰就規劃93戶。

從房價漲勢來看，四區裡漲幅最大的是海洋科大生活圈，從每坪18.8萬來到27.1萬元，漲幅高達44.1%，成為淡海新市鎮五年來漲幅最大的區域，對此謝欣亞分析，當地位於輕軌末端，機能尚在發展階段，還有許多未蓋的建地，新推案有1912戶的名軒海樂地，目前銷售大約2成，還有仍在銷售的宏盛水悅以及海上皇宮，兩案總計1328戶賣壓頗大。

建設陸續到位 淡海新市鎮發展潛力好

謝欣亞提到，賣壓大的區域還有美麗新影城生活圈，其中新市南路二路到濱海路二段中間的住宅較密集，距離美麗新影城較遠，新推案的戶數都少，例如98戶的新潤心苑、133戶的富麗欣，各自開價都站穩3字頭，至於影城旁邊主要是海洋都心系列，海洋都心2、3期合計3585戶，都是以成屋銷售而且開價仍見2字頭。

她總結表示，營造的成本提高導致新案價格上漲，加上輕軌通車等利多推升淡海新市鎮的新古屋價格，不過相比雙北其他區域，房價基期低仍有競爭力，特別受到小資族青睞，尤其淡江大橋將在2025年完工，連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程，預計也會在2028年完工，屆時將補強淡水對外的交通網，區域發展值得關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲不同稅法對於設籍人要求不同，若遷錯戶籍，售屋時的稅費恐大增。

台灣的法令多如牛毛，連專業人士都常常誤判，資深地政士就透露，有民眾名下有兩間房子，自己戶籍留在舊房，為了適用自用住宅優惠地價稅率，變把已成年子女戶籍遷入新房子，沒想到要賣新房時，發現不適合房地合一稅自住免稅額，得等6年才適用。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，個案中所有權人名下有2間房屋，1間在2016年以前取得，屬房地合一稅舊制，另外1間在2021年購買，屬於新制房地合一稅適用範圍。所有權人的戶籍登記在舊房，新買的房屋為了辦理自用住宅優惠地價稅，就把成年子女的戶籍遷入，也完成了自用地價稅的申請。

鄭文在說，客戶日前因故想把新買的房屋賣掉，才發現新制房地合一稅如果要適用自住400萬元免稅額及10%優惠稅率，按照所得稅法第4-5條規定：個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

也就是他們雖然自住，但是戶籍登記是已成年子女，非本人或是配偶、未成年子女，要件完全不符，發現後馬上把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，但如果要適用優惠房地合一稅，必須重新起算，得再等6年才能適用。

鄭文在表示，根據土地稅法，設籍人人包括所有權人及其配偶、直系親屬，但房地合一稅法規定的設籍人只限縮在個人或其配偶、未成年子女。每年的地價稅為了優惠，大多數民眾都會去申請，所以會配合完成戶籍登記，但因為很難預測什麼時間會把房屋賣掉，所以只能未雨綢繆，先把個人或其配偶、未成年子女戶籍登記完成，以備不時之需。

他建議如果名下有2016年前取得的舊制房屋，以及2016年以後再買的新制房屋，務必要把個人的戶籍遷入新制房屋內，避免他日想賣新制房屋，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲二重重劃區市況火熱，買氣明顯回溫。（住展提供）

今年北台灣329檔期最熱區域的三重，房市仍以二重重劃區最熱絡，而舊市區也在新案進駐後，市況回溫中，根據住展統計，區內以總價1800萬內銷況最好，總價2000萬以上的產品則較難出售。

市調顯示，全區目前最熱個案仍是「都廳大院」，一週來客都在百組以上，成交量仍處在高檔，且20多坪以內的產品幾乎完售，價位維持在每坪65萬元。

而區內人氣第二高建案為「潤泰左岸生活」，因建商品牌知名，且基地圍板很早就有留電話、坪數等資訊，在2月公開後，人氣居高不下，目前價位約在每坪70萬左右，價格暫居區段最高。

市區方面，人氣聚集在「欣懋極綻」、「永峰上鈺」、「玫如CITY」等新案，住展雜誌企研室經理成采錡表示，上述建案皆剛推出不久，且都規劃小單位產品，因此即便單價來到7、8字頭，在總價門檻低於2000萬的前提下，建案都仍具有一定買氣。

成采錡表示，2月開始，三重市場逐漸回溫，業者也加緊推案腳步，329檔期陸續有新案進場，二重新案主要在三重段，包括「茂森忠孝東路三段案」、「自由綠洲」、「萊茵水花園」等。 舊市區則有「元泰鼎文化南路案」、「晴空大地」等，其中又以總銷220億的「晴空大地」最為指標，除了規模最大外，該案代銷業者也提到，建案單價將會低於「都廳大院」，由於訂價策略有些出乎意料，此案相當受到市場關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

面對升息、打炒房等黑天鵝，房地產界吹起寒風，但高雄仍有大建商積極出手，根據市場消息，京城建設持續擴充土地庫存，近期以總價大約3.7億元入手漢神巨蛋附近超過416坪的土地，每坪要價高達9字頭，對此京城建設發言人表示「交易還在討論階段」，更強調今年329檔期只是剛好沒有推案，但未來仍會備妥土地等可開發資源。

砸重金買左營土地 京城建設回應

市場消息指出，京城建設近期入手高雄左營新康段的416.35坪住三土地，地點位於文麗街、新庄仔路145巷間，總計斥資高達3.7億元、每坪大約90萬元，根據發言人周敬恆的說法，公司確實有計畫收購，目前仍在討論階段「不方便講太多」。有關獵地是否意味著看好房市，他告訴EBC地產王「京城是上市公司不能停下腳步」，強調會繼續擴充土地庫存「因為這是我們的責任」。

周敬恆表示，京城建設深耕高雄多年，經營腳步不曾停歇，即使外界認為今年房市轉趨冷淡，公司還是會積極布局市場，「今年329檔期只是剛好沒有案子，但第三季開始會有個案完工，例如中都溼地公園將有案量近30億的換屋型產品，格局40~60坪左右，依舊正向看待市場發展。」

房市冷淡影響建商心態 行為模式現端倪

展望2023年房市，周敬恆預測會是價穩量跌格局，房價受到通膨、實價登錄掀起比價效應等影響「不容易有大幅波動」，反觀政策打房已讓國人出現景氣轉冷的預期心理，難免下挫交易表現，「我認為今年房市偏冷淡，不太好但也不算太壞，但經濟走勢尚不明朗，無法太快下定論」。

他提到，高雄建商近期出現一種趨勢，即是普遍加速申報開工，主要是配合央行的18個月限期動工令，還有融資方面的考量，但後續可能放緩工程進度，透過緩建與暫時停工來減少興建量體，企圖遏止營建成本攀升，「這種申報後慢慢蓋房子的現象變多，代表同業態度轉趨保守，也可呼應目前的房市氛圍，預期2023會是不冷不熱的一年。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

彰化老透天厝交易升溫！根據實價登錄，彰化市屋齡20年以上中古透天價格狂飆，2022年平均購屋總價約為1141萬元，5年飆升367萬，漲幅近5成，在透天交易量占比中，也已達64.6%、5年攀升17.8%。東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月指出，有不少人以老透天「透改套」置產出租，要當心「被拆、少子化」兩大風險。

王玉月表示，彰化市發展較早，人口相對密集，生活採買、交通出行都非常便利，而且市內還有擴大彰化市東區都市計畫區、彰化大竹鹿港捷運線、中捷綠線延伸彰化等規劃討論，區域發展前景很有想像空間。目前彰化市區內已有新推案的成交價格站到3字頭以上，相信在新建案的影響下，市內中古屋的房價也有繼續穩健補漲的可能。

他說，目前彰化市中古透天的價格與周遭其他主要都會區相比仍屬親民，CP值相當不錯，通常來說彰化市區內5~6米活巷透天的總價普遍只要750~900萬元上下，8米以上活巷透天的總價也只要1000~1500萬左右。

王玉月進一步指出，彰化縣政府商圈是目前彰化市租屋市場較為熱絡的區塊，該區塊鄰近彰化基督教醫院、彰化秀傳醫院、建國科技大學、彰化高商、彰師大等多家醫院和學校，很多外來就業就學的醫護人員和學生族群都會在這邊租房居住，恰好這類客群又具有穩定性高、工作單純、風險低等特點，是廣大房東們最喜歡的租客類型，致使該區塊的租屋市場相當活絡。

她特別提到，由於由於中古透天入手門檻相對較低，大部分房東都會選擇投資中古透天並改建成套房對外出租，一般來說這類物件的租金投報率可以達到3~4%左右，穩定的收租表現也為區域房市加了不少分。

東森房屋研究中心副理黃勝暉提醒，雖然購買「透改套」產品的確能夠為屋主帶來可觀的收益，但仍有兩大隱性風險如下，購屋民眾不得不慎。

一、目前市面上不少「 透改套」產品都有增建、違建的情況，存在一定安全隱患，而且未來恐怕會有被拆除的風險。

二、對於想投資學生套房的房東們來說，目前台灣少子化現象不斷加劇，很多學校周邊的租屋市場的需求也在同步下降。鑒於租賃市場的變數和風險較多，建議購屋民眾買房出租前還是要謹慎評估，最好請深耕當地的房仲業者協助，確保買到最具抗跌保值性的標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部近日針對囤房大戶進行查緝，以遏止房東逃漏稅現象。財政部賦稅署15日透露，去年共查獲1,720件漏稅，補稅加罰金額達到8,018萬元；若加計先前10戶以上與個人不動產所得查核等計畫，三大專案查核合計已補稅加罰逾2.2億元。

財政部分三階段進行「個人不動產相關所得專案查核作業」，日前已針對持有5戶以上非自住房屋者，逐步清查是否如實申報租金收入。立委郭國文指出，主計總處公布消費者物價指數（CPI）中的房租指數攀升，財政部查核個人房東逃漏稅的成果如何？

賦稅署表示，目前執行中的專案是查核持有5戶非自住住家者租金所得。去年全年共查獲1,720件，占應查核件數約22%，補稅加罰達8,018萬元。不過，目前還有超過5,000件待查核，意味著補稅額可能還會增加。

賦稅署也在去年3月底完成針對10戶以上非自住住家案件的查核工作。賦稅署說明，共應查核1,734件，實際查獲1,007件、並補稅9,985萬元。這兩項專案查核計畫都是針對持有多戶非自住住家房屋的「囤房大戶」進行的。

財政部指出，以10戶以上查核計畫為例，由於北部租金行情偏高，台北國稅局轄區平均每件補稅金額較高；而北區國稅局涵蓋新北市、桃園市、花蓮縣等地，也因此補稅件數最多。

國稅局曾查到一位囤房大戶名下持有16戶房屋，出租14戶，收到國稅局輔導函後，自動向國稅局補報補繳，補稅約17萬元。除兩大精準查核外，2021年也進行「個人不動產相關所得專案查核」，針對持有多戶房屋的案件進行篩選，共查獲1,085件、並補稅4,565萬元。

賦稅署表示，各區國稅局歷年來都將租金所得查核列為重點。對於房東透過分割小坪數房屋避稅的情況，財政部長莊翠雲也說，財政部提出《房屋稅條例》修法，規定住家用房屋現值10萬元以下免徵房屋稅，自然人僅限三戶內，不包括法人，修法已由立法院財政委員會審查完成，待各黨團協商。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北居大不易，不過還是有不少人努力在台北購屋揹房貸！根據聯徵中心資料，統計2022年度台北不同收入者的購屋貸款狀況，其中年收100萬以下的房貸族，就佔了45.4%，100-200萬也有高達32%，加總起來，去年200萬年收以下的購屋者佔了77.4%，將近八成，打破高收入才能在台北買房的迷思。

進一步觀察各收入區間的貸款狀況，其中100萬以下的購屋者，鑑估值1947萬，貸款成數最低，僅七成，平均利率則最高1.71 %，平均購買坪數為31.8坪。而400萬以上收入者，佔所有房貸族的7.5%，平均鑑估值4222萬，平均核貸成數71.4%，利率1.69%，平均坪數為58.4坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，若以百萬年收者的資料看來，七成貸款也至少要1360萬左右，以三十年期來說，每個月付貸款也逼近五萬，就算月入八萬，房貸支出仍超過六成，因此理想狀況「靠雙薪」，夫妻合力買房，降低財務壓力，不過也由於財力有限，多半只能買得小、買得老或買得遠，因此貸款成數和利率略為遜色。

張旭嵐並指出，另一種情況就是「靠爸媽」，常見許多父母擔心子女薪資追不上房價，就先幫忙出頭款購屋，再由子女繳交貸款，或是直接藉由子女名義購屋置產的狀況，所以才會出現低薪資揹高房貸的情形。

第一建經研究中心副理張菱育表示，2012年起央行針對豪宅下達限貸令，目前台北市總價超過7000萬以上的豪宅，僅能貸款四成，且無寬限期，因此近年常見高資產族乾脆以不貸款的方式買豪宅，且不乏以法人名義購買，這類無貸款的交易，都不在聯徵的統計對象中，所以估計北市高資產族的交易佔比，實際上應該還會更高。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

過去，社會住宅因為入住族群多是社會弱勢族群而被貼上「嫌惡設施」的標籤，但近幾年政府開始重視社會住宅的建設與管理，積極改善社會住宅環境並提供更好的居住條件和服務，使得刻板印象逐漸得到轉化。而現今，社會住宅多設於重劃區、新興區等城市發展迅速的地方，且社會住宅帶來的大量居住人口能促使該區域經濟迅速成長，因此也吸引了大量買家進駐社會住宅周邊區域。永慶房產集團根據實價登錄資料，篩選雙北地區500戶以上大型社會住宅周圍1公里內的交易資訊，觀察其房價變化。

 

3月底是房地產「329檔期」年度大戲，根據業界統計，六都加上新竹將在329檔期推出8,400億元的巨量新案，比去年暴增了2成，讓擔憂房地產後市的業者倒抽一口冷氣。所幸，巨量新案包括了量體超大的台北京華城改建、以及大直幾個大型商辦，扣除加總約2千億元的恐龍級商辦案，今年推案量倒是與前幾年相近。

但是，近年房價漲幅勇冠六都的台南市，建商藉著半導體設廠題材狂炒狂推新案，去年329檔期台南推案量140億元，今年一口氣翻了將近6倍、竟然高達818億元！地方角頭爭搶土地炒作的龐大利益，是台南政壇老是出現怪事的真正病灶之一，台南爆炒的房價如何冷卻，也會是台灣房市漲跌的先行指標。

十幾年來順風順水的房市，今年似乎來到轉折點，市場買氣突然冷卻，業界甚至有「買氣比海風還冷」的描述，加上政策利空連連，有稅率極高的房地合一稅（2年內買賣，課徵45％的所得稅）、還有今年元月通過的《平均地權條例》修法徹底斷絕投機客炒作，房地產新聞擠滿了利空的訊息。不過整體房市雖然變冷，但建商資金成本還是很低，工薪族房貸壓力也不大，銀行壞帳率維持在史上最低水準，市場沒有降價求售的壓力，台灣的房地產價格仍然守得很穩。

我們觀察國外幾個房地產跌幅比較大的地區，可以清楚看到兩個共同點：第一，漲得高的率先跌；第二，高利率是最大殺手。鄰近的韓國是最佳案例，韓國跟著美國急速升息，五大商業銀行的房貸利率最高竟然來到8％，最低也在5.5％，高利率戳破了連漲8年的房市泡沫，首爾等都會區成交價，相較於去年此時已經大跌22％。

美國房地產漲價最瘋狂的幾個地區，例如舊金山、鳳凰城、西雅圖、德州奧斯汀等，在聯準會強勢升息後也領先走入跌勢，舊金山的房價指數在去年下半年率先跌掉13％，美國指標性的30年期房貸利率升高到6.65％，是台灣房貸族難以想像的數字。

不過，我們不能就此斷言房價即將全面下跌，美國將近8成的房貸族，簽訂長期固定利率都還低於4％，除了舊金山這些「超漲」的城市，其他溫和上漲的都會區交易價格都還能持穩，韓國跌幅雖深，也只是把過去1年多的泡沫吹掉，購房者帳上都還有豐厚的獲利。

3月底美國聯準會還要升息，對房地產當然不是好消息，所幸台灣的中央銀行體恤購屋大眾，沒有跟著美國升息，新台幣繼續向日本看齊，貼近零利率。329的推案量驚人，建商必須做出度小月的準備，購房者也切忌追高，不過，最終決定房地產價格的，還是利率，只要利率不漲，房價就沒有大跌的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】