桃園中古屋,桃園市中古屋,桃園中古屋出售

文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

央行去年四度升息加上肺炎疫情，市場一度擔心繳不起房貸的人將變多，房貸違約狀況恐將大增，不過從內政部不動產資訊平台最新資料卻發現，2022年第3季度全台住宅貸款違約率僅0.07%，每萬個房貸戶僅7戶違約，不僅是連四年走低，更是自2007年、近16年的同期最低點，相較16年前同期，房貸違約率大減1.55個百分點。

另外，觀察全台八主要大都會區，住宅貸款違約普遍跟全國水平差距不大，都相當低，其中新竹縣與新竹市住宅貸款違約率還分別只有0.01%與0.02%，每萬個房貸戶分別只有1戶跟2戶違約，為全台房貸違約率最低的兩個縣市。

利率仍在相對低點　難見繳不起房貸

對此，筆者認為，雖然去年以來央行逐步升息，導致房貸負擔越來越沉重，但因利率仍在歷史相對低點，加上政府對青年安心成交貸款有利率半碼的補貼，一般家庭或是年輕人繳不起房貸出現違約的狀況還相當有限。

以貸款1000萬元、30年期房貸來說，原本升息前利率假定為1.375%，每月房貸支出約3萬3915元，但升息四次、增加0.625%後，就算沒政府補貼，每月繳款金額變成3萬6962元，較升息前也只增加3047元，對一般家庭來說仍屬可承受的範圍。

違約率僅0.07% 2007年來新低

根據內政部不動產資訊平台資訊就可發現，去年第3季的購置住宅貸款違約率僅0.07%、逾放筆數2922筆，雙雙創下2007年第1季有統計、16年以來新低，房貸違約狀況並未高漲。

由於住宅貸款違約率是房市景氣的指標之一，而數據是否升高，主要與景氣與民眾就業狀況有關，跟利率並非有直接關係。一般來說，當總景氣下行、失業率攀升或房市明顯轉差時，違約風險才會提高，住宅貸款違約率也容易居高不下。

近年熱錢湧入 房市明顯復甦

回顧台灣過去十餘年的經濟走勢，2007年到2009年受全球金融危機波及，台灣國內景氣下滑，也因此全台住宅貸款違約率處於近年較高檔位，都有在1%以上；而2014年台灣房市反轉，房價緩跌，期間住宅貸款違約率也有出現走高的情形，從2014Q3的0.16%，到2018年Q3增加到0.23%。

不過2019年至今，因為台商資金回流、低利率、熱錢湧入台灣等因素，台灣即便有新冠肺炎衝擊，景氣表現仍相對不錯，房市更因資金湧入明顯復甦，因此住宅貸款違約率頻頻走低，甚至創下2007年來的最低紀錄。

高薪族+漲價猛 新竹房貸違約率超低

對於新竹縣市住宅貸款違約率特別低，則估計應與新竹「高薪族群多」及「房價漲勢迅猛」等兩個原因有關。首先，根據行政院家庭收支調查最新2021年的資料顯示，新竹市、新竹縣全年家庭可支配所得，分別為129.7萬元、135萬元，位列全台各縣市中的前兩名。新竹民眾收入高，房價又相對雙北低，房貸違約狀況自然不多。

其次，近3年新竹地區房價上漲快速，熱門區域中古屋從2字頭飆到近5字頭，新屋甚至上看7字頭，房價快速的上漲讓便房貸族即便面臨斷供危機，只要願意讓價個5%左右，往往就可以順利脫手轉手處理掉，因此房貸違約狀況相當少。

景氣不差撐房市 留意未來經濟衰退風險

最後，筆者認為，目前國內景氣狀況還算不錯，加上房貸利率仍相對偏低，還有30、40年期的長年期房貸來降低月負擔，是目前住宅貸款違約率可以穩定在歷史最低的主因。

不過因目前房價已在歷史新高，各縣市的房貸負擔相較過去重了很多，如果未來央行持續升息，加上國內外經濟出現大衰退，未來住宅貸款違約率走高的仍是有可能的，雖然目前房市崩盤風險不高，但購屋者買房前仍應居高思危，多點風險意識，才能安穩買好房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

打破高收入才能在台北市買房迷思？據聯資料顯示，去年年收入100萬以下的房貸族，就占了45.4%，且200萬年收以下的購屋者將近八成，打破高收入才能在台北買房的迷思。房仲專家分析，多半只能買得小、買得老或買得遠外，可能也得「靠爸媽」或「靠雙薪」才行。

台北居大不易，不過還是有不少人努力在台北購屋揹房貸！台灣房屋集團趨勢中心根據聯徵中心資料，統計2022年度台北不同收入者的購屋貸款狀況，其中年收100萬以下的房貸族，就占45.4%，100-200萬也有高達32%，加總起來，去年200萬年收以下的購屋者占77.4%，將近八成，打破高收入才能在台北買房的迷思。

進一步觀察各收入區間的貸款狀況，其中100萬以下的購屋者，鑑估值1947萬，貸款成數最低，僅七成，平均利率則最高1.71 %，平均購買坪數為31.8坪。

而400萬以上收入者，占所有房貸族的7.5%，平均鑑估值4222萬，平均核貸成數71.4%，利率1.69%，平均坪數為58.4坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，若以百萬年收者的資料看來，七成貸款也至少要1360萬左右，以三十年期來說，每個月付貸款也逼近五萬，就算月入八萬，房貸支出仍超過六成，因此理想狀況「靠雙薪」，夫妻合力買房，降低財務壓力，不過也由於財力有限，多半只能買得小、買得老或買得遠，因此貸款成數和利率略為遜色。

張旭嵐並指出，另一種情況就是「靠爸媽」，常見許多父母擔心子女薪資追不上房價，就先幫忙出頭款購屋，再由子女繳交貸款，或是直接藉由子女名義購屋置產的狀況，所以才會出現低薪資揹高房貸的情形。

第一建經研究中心副理張菱育表示，2012年起央行針對豪宅下達限貸令，目前台北市總價超過7000萬以上的豪宅，僅能貸款四成，且無寬限期，因此近年常見高資產族乾脆以不貸款的方式買豪宅，且不乏以法人名義購買，這類無貸款的交易，都不在聯徵的統計對象中，所以估計北市高資產族的交易佔比，實際上應該還會更高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]台北居大不易，但仍有不少人努力在台北購屋揹房貸，據聯徵中心資料統計2022年台北不同收入者的購屋貸款狀況，其中年收100萬以下的房貸族竟佔了45.4%，年收100至200萬也高達32%，加總起來，去年200萬年收以下的購屋者佔了77.4%，將近八成，打破高收入才能在台北買房的迷思，推測是「雙薪家族」，或父母先幫買繳頭期款才導致這樣的數據呈現。

若進一步觀察各收入區間的貸款狀況，其中100萬以下的購屋者鑑估值1947萬，貸款成數僅七成最低，平均利率則最高1.71 %，平均購買坪數為31.8坪。而400萬以上收入者，佔所有房貸族的7.5%，平均鑑估值4222萬，平均核貸成數71.4%，利率1.69%，平均坪數為58.4坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，若以百萬年收者的資料看來，七成貸款也至少要1360萬左右，以30年期來說，每個月付貸款也逼近5萬，就算月入8萬，房貸支出仍超過六成，因此理想狀況是「靠雙薪」，夫妻合力買房，降低財務壓力，不過也由於財力有限，多半只能買小的、老舊的或遠的屋行，因此貸款成數和利率略為遜色。

張旭嵐也提及，這類房貸族另一種情況就是「靠爸媽」，常見許多父母擔心子女薪資追不上房價，就先幫忙出頭款購屋，再由子女繳交貸款，或是直接藉由子女名義購屋置產的狀況，所以才會出現低薪資揹高房貸的情形。第一建經研究中心副理張菱育則補充，2012年起央行針對豪宅下達限貸令，目前台北市總價超過7000萬以上的豪宅僅能貸款四成，且無寬限期，因此近年常見高資產族乾脆以不貸款的方式買豪宅，且不乏以法人名義購買，這類無貸款的交易，都不在聯徵的統計對象中，所以估計北市高資產族的交易佔比，實際上應該還會更高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根市調機構統計，2023 年北台灣房市 329 檔推案預估量 4182.37 億元，創新高，年增逾 94%，其中，住宅推案量約 2229 億元，占新推案量的 53.3%，年增 6.27%；其餘案量則來自商、廠辦案，指標案包括「京華廣場」、「國家企業廣場」等。

2023 年北台灣房市 329 檔推案中，以台北市推案量最大，預估檔期推案量將超過 2603.67 億元。

住展企研室經理成采錡表示，今年北台灣 329 檔推案量大增，原因為北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場，且在土地整合成本、營建人力成本高昂下，無論商辦還是住宅產品，都有部分新案開出高價。不過觀察目前北台灣市況，若區段內建案選擇多，高價新案易淪為襯托線上舊案的產品人，主要功能是拉抬區域房市賞屋來人量，為其他建案創造銷售條件。

不過，在今年房市 329 檔推案量已創新高同時，已有不少態度相對保守的業者，已將新案延後至 4、5 月份進場，推估是想先觀察 329 檔期新案銷況，並等待《平均地權條例》子法公布，進一步因應規範及市場反應調整推案策略，使今年的房市 520 檔期將有不少看點。

統計顯示，北台灣各縣市中，今年以台北市推案量最大，預估檔期推案量將超過 2603.67 億元。除北台灣今年 329 檔推案量最高的松山外，大安、中山等區的新推案也不少，推案量均超過百億元，其中大安因迎來多宗指標重建案公開，全區推案量突破 250 億元。

新北市則約有 806.3 億元案量將陸續進場，一級戰區三重推案量更衝至 350 億元以上，若新案如期公開，接下來整個三重將有近 40 個建案同時進入銷售階段，市場競爭趨激烈。調查顯示，年後三重市況明顯回溫，建案銷況則與產品總價帶高度相關，目前以總價 1800 萬元以內的產品，市場接受度較高。

桃園市主戰場仍在重劃區，指標案出現在青埔特區、小檜溪重劃區及龜山 A7 重劃區，全區總推案量預估仍可達 444.7 億元，稍高於去年同期。

今年新竹地區推案遍地開花，推案量預估約 311.7 億元，除熱區竹市東區、竹縣竹北接連有指標新案進場，竹縣湖口、新豐、新埔也有較大規模的新案將公開銷售。

政府陸續推出限貸令、預售屋禁止換約等政策，房市影響有待觀察，根據房產專家何世昌的觀點，政策組合拳已經讓市場愁雲慘霧，加上全球壟罩在經濟下行的氛圍，必須留意銀行緊縮銀根帶來的衝擊，可能掀起中小型建商倒閉潮，今年房價也可能滑落，預期第二季開始進入盤整，預料2023全年房市不會太樂觀，買房想撿便宜只能從區域下手，例如高雄、台中都是選項之一。

銀行緊縮銀根中小型建商恐倒閉

何世昌表示，今年房市幾乎是「一片愁雲慘霧」，除了打炒房還有升息等利空因素，造成建商或購屋族放緩出手力道，加上全球經濟下行重挫金融業，不少配股、配息都緊縮，銀行緊縮銀根恐將掀起國內建商倒閉潮，衝擊最大的將是中小型建商，這是眼下最迫切的問題，政府應該思考如何穩定產業發展。

他指出，從消費者角度來看，現階段建議選購成屋，而且要找中小型建商，一方面是預售屋禁止換約，防堵建商倒閉買到爛尾樓，加上這類建商在經濟下行的市場氛圍，急於獲利可能提供更多議價空間，但也得承擔建商跑路的風險，如果資金充裕又怕所託非人，建議只找大型建商或知名品牌，但缺點是議價空間通常較小，端看民眾如何取捨。

買房子撿便宜 這兩縣市最推薦

何世昌強調，今年經濟普遍看衰，尤其金融業開始緊縮銀根，可能影響建商資金周轉，加上購屋族的進場意願偏低，房價可能因此滑落，預期第二季開始進入盤整，預料2023全年房市不會太樂觀，房價將以新竹、台南相對穩健，台南是有台積電設廠議題正在發酵，觀察大部分建案銷售順暢，而且新案普遍3~4字頭入手門檻較低，價量方面相對穩定，此外新竹因為供給量少，有錢還不一定買的到房子，買盤外溢到蛋白區連帶拉抬整體房價，兩者房價都相對對抗。

他提醒，購屋族此時想撿便宜，建議從區域下手，例如台中、高雄都是不錯的選擇，其中高雄也有台積電設廠，議題發酵力道明顯不如台南，有別去年台北客專程南下搶房，觀察今年銷售表現相對持穩，至於台中今年因為供給量大，或許可以爭取更多議價空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據住展雜誌統計，今年北台灣房市329檔推案預估量4,182.37億元，較去年同期成長約2,034.26億元、年增超過九成四，再創歷史新高紀錄。其中，住宅推案量約2,229億元，較去年住宅推案量成長約131.57億元、6.27％。其餘案量則來自商、廠辦案，指標案包括「京華廣場」、「國家企業廣場」、「忠泰世界廣場」、「東煒大局」等。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣329檔推案量大增，原因為北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場，且在土地整合成本、營建人力成本高昂下，無論商辦還是住宅產品，都有部分新案開出高價。不過觀察目前北台灣市況，若區段內建案選擇多，高價新案易淪為襯托線上舊案的工具人，主要功能是拉抬區域房市賞屋來人量，為其他建案創造銷售條件。

大台北蛋黃區 推案較踴躍

北台灣各縣市中，今年以台北市推案量最大，預估檔期推案量將超過2,603.67億元。除北台灣今年329檔推案量最高的松山外，大安、中山等區的新推案也不少，推案量均超過百億元，其中大安因迎來多宗指標重建案公開，全區推案量突破250億元。

新北市則約有806.3億元案量將陸續進場，一級戰區三重推案量更衝至350億元以上，若新案如期公開，接下來整個三重將有近40個建案同時銷售中，市場競爭可說是相當激烈。根據調查，年後三重市況明顯回溫，建案銷況則與產品總價帶高度相關，目前以總價1,800萬元以內的產品，市場接受度較高。

行情趨於穩定 新竹指標案增

桃園市主戰場仍在重劃區，指標案出現在青埔特區、小檜溪重劃區及龜山A7重劃區，雖說今年329檔期百億指標案僅有「遠雄仰森」，受房價上漲影響，全區總推案量預估仍可達444.7億元，稍高於去年同期。

今年新竹地區推案遍地開花，推案量預估約311.7億元，除熱區竹市東區、竹縣竹北接連有指標新案進場，竹縣湖口、新豐、新埔也有較大規模的新案將公開銷售。而新竹地區新推案數量增加，主因為近期新竹房市熱區行情趨於穩定，提高業者推案意願。

成采錡表示，雖說今年房市329檔推案量已相當大，但仍有不少態度相對保守的業者，已將新案延後至4、5月份進場，推估是想先觀察329檔期新案銷況，並等待《平均地權條例》子法公布，進一步因應規範及市場反應調整推案策略，使今年的房市520檔期將有不少看點。

住展雜誌表示，今年北台灣房市329檔期在台北市商辦、延推住宅案進場拉抬下，預估推案量來到新台幣4182.37億元、年增94.69%，再創歷史新高；其中住宅推案量約2229億元、年增6.27%，其餘案量來自商辦、廠辦案。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣329檔推案量大增，原因為台北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場，且在土地整合成本、營建人力成本高昂下，無論商辦還是住宅產品，都有部分新案開出高價。

不過觀察目前北台灣市況，若區段內建案選擇多，高價新案易淪為襯托線上舊案的工具，用以拉抬區域房市賞屋來人量，為其他建案創造銷售條件。

進一步觀察北台灣各縣市推案表現，今年以台北市推案量最大，預估檔期推案量將超過2603.67億元；除了北台灣今年329檔期推案量最高的松山區外，大安、中山等區的新推案也不少，推案量皆逾百億元，其中大安因有多宗指標重建案公開，全區推案量突破250億元。

新北市則約有806.3億元案量將陸續進場，一級戰區三重推案量更衝破350億元，若新案如期公開，接下來整個三重將有近40個建案同時銷售中；另據調查，農曆春節後，三重市況明顯回溫，建案銷況與產品總價高度相關，目前當地總價1800萬元內的產品，市場接受度較高。

桃園市主戰場仍在重劃區，指標案出現在青埔特區、小檜溪重劃區及龜山A7重劃區，雖說今年329檔期百億指標案僅有1案，但受房價上漲影響，全區總推案量預估仍可達444.7億元。

今年新竹地區推案量預估約311.7億元，除熱門的新竹市東區、新竹縣竹北區接連有指標新案進場，新竹縣的湖口、新豐、新埔等區也有較大規模的新案將公開銷售；另新竹地區新推案數量增加，主因是近期當地房市熱區行情趨穩，提高業者推案意願。

成采錡表示，雖然今年房市329檔期推案量大，但仍有不少態度相對保守的業者，已將新案延後至4、5月進場，研判是想先觀察329檔期新案銷況，並等待平均地權條例子法公布，進一步調整推案策略，預估今年房市520檔期將有不少看點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

說到社會住宅以往給人的印象大多是弱勢族群入住，但反觀現在除了施工品質和外觀的提升，多了更多公共設施，不只社宅住戶使用，還開放給附近居民，加上社宅啟用後，人潮帶動商機也活絡的周邊機能，讓雙北社宅附近房市漲幅大約5到10%。

東森新聞記者蕭涵：「新店央北是目前新北市，最多戶數的社宅，像是裡面的公設非常齊全，是提供給社宅住戶使用，一樓店面看到的所謂診所，或是托嬰中心，則是開放給外部人員。」

不只照護中心，走進社宅二樓還有診所進駐，基本的X光超音波設備應有盡有，提供附近居民社區醫療資源。

社宅診所醫師陳俞安：「(以前比例)8比1到9比1，8是目前社會住宅的民眾，到現在比例慢慢比較均衡，大概會落在7比3到6比4。」

除了重要的醫療資源，社宅的公設也會開放成共享空間，另外像是超商、超市、插旗也活絡了周邊生活機能，翻轉大家對於社宅過去都是弱勢族群入住的印象。

房屋專家馮偉冠：「現在施工品質是優於之前的施工品質，所以整體的建築結構跟外觀都是非常好的，第二個來講，新的設社會住宅來講，它的公共設施是很多樣性。」

除了敦親睦鄰優勢，回歸到社宅本身的價值，大多交通便利，走路10分鐘內可以到捷運站，加上政府建設或校區，挹注完善機能，對於周邊房市來說也是加分，像是北市信義區的興隆D2住宅，從每坪46.4萬漲到51萬，漲幅將近一成，另外三峽的國光二期，更是雙北社宅最高漲幅14.1%。

房屋專家馮偉冠：「一旦社會住宅蓋好之後，通常會帶動周遭的房價，會漲幅5到10%左右。」

有人的地方就有商機，加上房價高居不下，讓社宅更是一戶難求，甩開了嫌惡設施的標籤。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣金聯2023年度平價住宅標案，107戶平價屋對外出售，結果共有86戶房屋有民眾投標，共吸引3135封標單，顯示當前房市仍有一定人氣。其中，47標號的桃園特力屋商圈三房華廈是人氣王，坪數41.01坪總價約705萬元，共吸引273封投標單，抽中機率僅有0.37％，機率與抽股票增資股一樣低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次金聯平價宅標售仍維持3000標搶標的熱度，反映房市雖然景氣降溫，但只要價格合理或稍有吸引力，仍可以吸引自用客戶的目光，若以此次標案當成市場風向球來看，當前房市雖然處於修正階段，但自用需求穩定，房市可能是個暖冬。



此次共計有107戶平價屋對外出售，總計有86戶有人投標，粗估標脫率應該達8成，雖然較前兩次9成以上的標售率低，但仍維持一定的人氣，此次最多人投標的是桃園市平鎮區中豐路232號4樓，特力屋商圈三房華廈，18年屋齡，坪數41.01坪總價約705萬元，共吸引273封投標單。



第二熱門的是蘇澳總價178萬元的房屋，共吸引159封投標單；台北市的17筆標案全壘打全數都有人投標，人氣最旺的是「南方莊園」社區，3戶總價2558萬元~3178萬元，總共吸引207張投標單。反映條件好的新大樓，市場需求仍相對穩定。



曾敬德指出，2022年下半年以來積壓一些觀望買氣，加上近期物價上漲預期增加，金聯推出的平價宅屋況不錯，價格合理且交易成本相對較低，剛好符合自用客的胃口，因此整體標售狀況以目前景氣來看，可以說結果相當不錯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

放眼世界名宅皆以公園綠海為座標，全台蛋黃區正對公園的豪宅，皆創區域高價，房價也逐年上漲，如台北信義計畫的元利信義聯勤，2021年每坪225萬、2022年每坪來到255萬，年漲幅13.6％；台中秋紅谷前的聯聚瑞和，2021年每坪71萬，2022年每坪上漲至73.6萬，也有3.3％年漲幅；占地2.1萬坪的平實公園，位於台南市東區的「平實重劃(特)區」，地處機能成熟的東區正核心，未來還有捷運完工加持，珍稀價值立即浮現！

「平實重劃(特)區」僅42.4公頃的精華土地，包含南紡購物中心二期、未來藍綠線雙捷運的平實轉運站、捷運南紡購物中心站，以及占地2.1萬坪的平實公園與1.8千坪特色公園，集經貿、商圈、綠地、捷運等優勢於一身，如同翻版台北信義計畫區，坐擁大安森林公園級的舒適環境，吸引全台灣指標建商搶進推案，東區燙金門牌以及重劃區開發，未來將成為高質感建築聚落，帶動地價與房價走揚，現在正是消費者逢低進場最佳時機。



豐邑機構旗下浩瀚開發，首次進軍台南推出「浩瀚無極」個案，就選定台南東區「平實重劃(特)區」，整合3657坪基地鑽石角地，打造地上28層樓的超高大樓建築，基地為區域唯一正對南紡購物中心以及2千坪特色公園及2.1萬坪平實公園雙公園，如此蛋黃區萬坪公園首排，未來捷運藍線完工，下樓即是南紡購物中心站，難得一見的地王身段，鮮少有中小坪數規劃之產品，「浩瀚無極」坐擁雙公園絕佳位置，33-63坪、3-4房格局，稀有未來更加難求。

除地段特殊，「浩瀚無極」除了都審、結構外審之外，未來成屋後更將問鼎台南東區唯一取得「耐震標章、綠建築、智慧建築」三大建築標章之指標建案，看出豐邑機構對「平實重劃(特)區」以及自身營建功力的信心。「浩瀚無極」移植國際喜來登飯店美學，回家就像入住五星級飯店的感受。多元生活享樂空間，質感迎賓門廳、花園中庭、高爾夫球VR練習室、健身房、空中泳池、兒童遊戲區等⋯⋯，享受五星級飯店質感夢幻生活饗宴，並引進喜來登飯店式物業管理，滿足全方位、全年齡生活需求。



豐邑機構近25年逾百推案的建築經驗，連續22年，共計獲得40座全國首獎、80座金質獎、5座特別獎，累積125座國家建築金質獎殊榮肯定，是金質獎常勝軍，國家獎項肯定保障，建築實績有目共睹。「浩瀚無極」導入五星級飯店生活服務DNA與豐邑「豐生活」平台，重新定義大台南高端住宅價值，勇於創新突破，推案就成市場指標，開創住宅新視野。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】