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[NOWnews今日新聞]桃園市平鎮區南勢重劃區為平鎮區少見大樓集中的區域，因為親民房價，讓從中壢市區開始看屋的購屋族群，一路往南落腳南勢重劃區；信義房屋平鎮南勢店劉得任表示，過去南勢重劃區才1字頭房價，近期才剛躍上2字頭，親民房價不只吸引桃園市民，近期更有新北、竹北的購屋族群落腳於此。

劉得任表示，南勢重劃區位於平鎮區南端，佔地面積約1平方公里，規劃完善，腹地內約10幾棟社區大樓，屋齡從不到1年至15年不等，街廓整齊；區域內生活機能健全，不僅有2家全聯購物中心，距離家樂福、大潤發等大型量販店僅要車程4-5分鐘，便利商店約有10家左右，約每4-500公尺就有一家超商，日常採買易達性高，又有平鎮運動中心等運動休閒場所。

而交通方面，因為鄰近66快速道路，因此南來北往都很方便，若是仰賴火車通勤，往北至中壢火車站車程約15-17分鐘、至未來將興建的平鎮車站預定地也約10分鐘，往南至埔心火車站車程也約10分鐘。

劉得任分析，南勢重劃區的房價相對實惠，若以同樣屋齡10年內的新古屋來看，中壢市區的平均單價約35萬上下，未來平鎮車站周邊平均單價約30萬上下，而南勢重劃區則是單價約19-28萬，而屋齡10年以上的舊社區單價22-23萬，不僅如此，鄰近還有2個腹地較小的自辦重劃區，分別是山豐重劃區與文心重劃區，未來人口也將持續移入，相關機能更加健全。

而購屋族群除了受中壢市區房價已高而擠壓而來的年輕首購族，也不乏有地緣關係例如鄰近中壢工業區、平鎮工業區的就業人口，就近就業、就學都能符合基本居住需求。

值得注意的是，劉得任說，近期也有來自新北市、竹北市的購屋族群，他們仰賴66快速道路的便利性，開車通勤，就曾有客戶每天開車通勤40-50分鐘新北、南勢重劃區往返，以時間換取房價與空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

淡海新市鎮在淡海輕軌通車後，隨著基礎建設日益完善，相比雙北其他區親民的房價，成為小資族愛購區，去年交易量達 2600 多棟，占全淡水區的四成五。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，發現 2019 年至 2023 年至今，淡海新市鎮大樓的成交單價自 21.6 萬元漲至 29.9 萬元，漲幅達 38%。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，淡海新市鎮一般分四個生活圈，海洋科大、美麗新影城、濱海路南側、行政中心。目前價格最高的區域是行政中心生活圈，今年初的成交價均價已到每坪 33 萬元，這區是都市機能發展最完善的區域，包含政府機關、雙語新市國小都在這，房屋去化速度較快，今年的預售屋社區都在 60-130 戶之間，如今年第四季要完工的群祥泰，社區規劃為 93 戶。

而在淡海新市鎮四區裡漲幅最大的是海洋科大生活圈，從每坪 18.8 萬元飆升至 27.1 萬元，漲幅達 44.1%，成為淡海新市鎮裡五年漲幅最大的區域，謝欣亞說該區在輕軌末端，離紅樹林站搭輕軌需 30 分鐘，機能尚在發展中，還有許多未蓋的建地，新推案有 1912 戶的名軒海樂地，目前銷售約 2 成，還有已完工 3 年以上，還在銷售的宏盛水悅跟海上皇宮，兩案共 1328 戶。

同屬賣壓大的區域，還有美麗新影城生活圈，謝欣亞表示，新市南路二路到濱海路二段中間的住宅較密集， 但離美麗新影城較遠，新推案的戶數都少，如 98 戶的新潤心苑、133 戶的富麗欣，開價穩踩 3 字頭，影城旁邊主要是海洋都心系列，海洋都心 2 跟海洋都心 3 共計 3585 戶，都是以成屋銷售，開價都還在 2 字頭。

由於營造的成本提高，謝欣亞指出，導致新案價格上漲，加上輕軌通車等利多，帶動新古屋的價格上揚，但相比雙北而言還是競爭力十足，備受小資族青睞，後續淡江大橋將在 2025 年完工，連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程，預計於 2028 年完工，將補強淡水對外的交通網，發展值得關注。

▲彰化市中古透天CP值高，不少人買來「 透改套」，報酬率可達3~4％。（東森房屋提供）

彰化市的中古透天交易日漸升溫，實價登錄資料顯示，2022年彰化市屋齡20年以上中古透天的平均購屋總價約為1141萬元，相較於2017年的774萬元增加了367萬，成長幅度接近5成，而中古透天的交易件數也佔全市透天交易總件數的64.6%，比2017年提升了17.8個百分點，由於周邊學校、醫院眾多，不少人選擇購買透天改裝成套房收租，投報率更可達4%。

東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月指出，彰化市發展較早，人口相對密集，生活採買、交通出行都非常便利，而且市內還有擴大彰化市東區都市計劃區、彰化大竹鹿港捷運線、中捷綠線延伸彰化等規劃討論，區域發展前景很有想像空間。

目前彰化市區內已有新推案的成交價格站到3字頭以上，中古透天的價格與周遭其他主要都會區相比仍屬親民，彰化市區內5~6米活巷透天的總價在750~900萬元上下，8米以上活巷透天的總價也只要1000~1500萬左右。 

王玉月表示，彰化縣政府商圈是目前彰化市租屋市場較為熱絡的區塊，該區塊鄰近彰化基督教醫院、彰化秀傳醫院、建國科技大學、彰化高商、彰師大等多家醫院和學校，很多外來就業就學的醫護人員和學生族群都會在這邊租房居住，恰好這類客群又具有穩定性高、工作單純、風險低等特點，致使該區塊的租屋市場相當活絡。

由於中古透天入手門檻相對較低，大部分房東都會選擇投資中古透天並改建成套房對外出租，一般來說這類物件的租金投報率可以達到3~4%左右，穩定的收租表現也為區域房市加了不少分。 

東森房屋研究中心副理黃勝暉提醒，雖然購買「 透改套」產品的確能夠為屋主帶來可觀的收益，但仍有兩大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先，目前市面上不少「透改套」產品都有增建、違建的情況，存在一定安全隱患，而且未來恐怕會有被拆除的風險。

另外，對於想投資學生套房的房東們來說，目前台灣少子化現象不斷加劇，很多學校周邊的租屋市場的需求也在同步下降。鑒於租賃市場的變數和風險較多，建議購屋民眾買房出租前還是要謹慎評估。

淡海新市鎮在淡海輕軌通車後，隨著基礎建設日益完善，相比雙北其他區尚親民的房價，成為小資族愛購區，2022年交易量達2600多棟，佔全淡水區的45％。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，發現2019年至2023年至今，淡海新市鎮大樓的成交價自21.6萬元漲至29.9萬元，漲幅達38％。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，淡海新市鎮一般分4個生活圈，海洋科大、美麗新影城、濱海路南側、行政中心。目前價格最高的區域是行政中心生活圈，2023年初的成交價均價已到每坪33萬元，這區是都市機能發展最完善的區域，包含政府機關、雙語新市國小都在這，房屋去化速度較快，2023年的預售屋社區都在60~130戶之間，如2023年第4季要完工的群祥泰，社區規劃為93戶。



而4區裡漲幅最大的是海洋科大生活圈，從18.8萬飆升至27.1萬，漲幅達44.1％，成為淡海新市鎮裡5年漲幅最大的區域，謝欣亞說該區在輕軌末端，離紅樹林站搭輕軌需30分鐘，機能尚在發展中，還有許多未蓋的建地，新推案有1912戶的名軒海樂地，目前銷售約2成，還有已完工3年以上，還在銷售的宏盛水悅跟海上皇宮，兩案共1328戶，賣壓相當大。



同屬賣壓大的區域，還有美麗新影城生活圈，謝欣亞表示，新市南路二路到濱海路二段中間的住宅較密集，但離美麗新影城較遠，新推案的戶數都少，如98戶的新潤心苑、133戶的富麗欣，開價穩踩3字頭，影城旁邊主要是海洋都心系列，海洋都心2跟海洋都心3共計3585戶，都是以成屋銷售，開價都還在2字頭。



謝欣亞說，營造的成本提高，導致新案價格上漲，加上輕軌通車等利多，帶動新古屋的價格上揚，但相比雙北而言還是競爭力十足，備受小資族青睞，後續淡江大橋將在2025年完工，連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程，預計於2028年完工，將補強淡水對外的交通網，發展值得關注。

▲薪水增幅跟不上房價漲幅，晚10年買房得多付70個月不吃不喝收入。

依據聯徵中心資料，去年全國第四季平均房貸鑑估值為1225萬元，比10年前增加289萬元，若以2022年每月實質性薪資平均4萬1357元計算，相當於增加了70個月的平均薪資，代表晚10年買房，需多付70個月不吃不喝收入。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，房價10年來有顯著成長，如新竹縣的房價在短短2年內從2字頭走向3字頭，但平均薪資沒有與房價同步躍升，買方的購屋及貸款負擔越來越重。

10年來房價逐年增高，購屋總價門檻也越來越高，觀察多年來總價走勢，從2013年開始聯徵中心的平均鑑估值破千萬，且銀行鑑估值大約為實際成交價格的9成，因此實際平均購屋總價應該比鑑估值更高。

10年間利率少0.08個百分點 坪數也少3坪

另一方面，雖然核貸成數比10年前增加3個百分點、利率減少0.08個百分點，但平均建物面積減少3坪，10年後買房不僅總價變高，還少買了一間主臥。

郎美囡指出，買方資金能力降低，購屋面積必然下滑，且少子化及不婚影響，所需居住面積也有縮小的趨勢，因此平均購屋面積可能還會減少。

此外，根據聯徵中心資料，去年第一季平均房貸利率僅1.46%，但央行急速升息，第四季的平均房貸利率已飆升到1.96%，今年若再升息，平均房貸利率可破2%，房貸負擔再加重。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，銀行緊縮銀根，還有揮之不去的通膨壓力，建議買方評估貸款負擔時以當下利率再增加0.25~0.5%計算，試算未來若繼續升息，財務狀況能否應付，避免因為資金調度不佳而陷入困境。

聯徵中心最新資料顯示，去年全國第四季平均房貸鑑估值為1225萬元，對比10年前，大增289萬元。以去年每月實質性薪資平均4萬1357元計算，房仲推估，相當於10年來房價增加70個月的平均薪資，民眾晚10年買房，要多負擔70個月不吃不喝的收入，且房子愈買愈小，10年來平均購屋面積已少了1個房間。

房價走高，民眾購屋壓力愈來愈大。聯徵中心的統計資料顯示由2013年開始，平均房貸鑑估值正式突破千萬，去年全國第四季平均房貸鑑估值1225萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，銀行鑑估值大約是實際成交價格的九成，因此，實際平均購屋總價會比鑑估值更高。10年來，平均房貸鑑估值增加289萬元，郎美囡說，去年每月實質性薪資平均4萬1357元，10年來房價增加70個月的平均薪資，同時，目前的核貸成數雖比起10年前增加3個百分點、利率減少0.08個百分點，平均建物面積卻減少3坪。意即10年後買房不僅多付70個月的薪水，總價變高並少了1間主臥室大小的面積。

目前買方資金能力降低，購屋面積下滑是必然，加上少子化影響，民眾居住面積漸有縮小趨勢，郎美囡認為，平均購屋面積後續還可能會再減少。

根據聯徵中心資料，去年第一季平均房貸利率1.46%，歷經央行升息，到了第四季平均房貸利率已升至1.96%。一旦今年上半年央行再升息，平均房貸利率就會突破2%，房貸戶的負擔會明顯加重。住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提醒購屋者，估算貸款負擔時，要以當下利率再增加0.25%至0.5%，才能在未來繼續升息時，避免資金調度不佳陷入困境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

依據聯徵中心資料，2022年全國第4季平均房貸鑑估值為1,225萬元，比10年前增加289萬元，若以2022年每月實質性薪資平均4萬1,357元計算，相當於增加了70個月的平均薪資，代表晚10年買房，需多付70個月不吃不喝的收入。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，房價10年來有顯著成長，如新竹縣的房價在短短2年內從2字頭走向3字頭，但平均薪資沒有與房價同步躍升，買方的購屋及貸款負擔越來越重。

購屋門檻拉高，房子越買越小



10年來房價逐年增高，購屋總價門檻也越來越高，觀察多年來總價走勢，從2013年開始聯徵中心的平均鑑估值破千萬，且銀行鑑估值大約為實際成交價格的9成，因此實際平均購屋總價應該比鑑估值更高，另一方面，雖然核貸成數比10年前增加3個百分點、利率減少0.08個百分點，但平均建物面積減少3坪，10年後買房不僅總價變高，還少買了一間主臥。



郎美囡指出，買方資金能力降低，購屋面積必然下滑，且少子化及不婚影響，所需居住面積也有縮小的趨勢，因此平均購屋面積可能還會減少，此外，根據聯徵中心資料，2022年第1季平均房貸利率僅1.46％，但央行急速升息，第4季的平均房貸利率已飆升到1.96％，2023年若再升息，平均房貸利率可破2％，房貸負擔再加重。



步入升息循環，留意貸款條件



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，銀行緊縮銀根，還有揮之不去的通膨壓力，2023年央行可能還有升息計畫，建議買方評估貸款負擔時以當下利率再增加0.25~0.5％計算，試算未來若繼續升息，財務狀況能否應付，避免因為資金調度不佳而陷入困境。

淡海新市鎮在淡海輕軌通車後，隨著基礎建設日益完善，發展成為小資族的首選，去年交易量超過2600棟，佔全淡水區的四成五，根據中信房屋研展室彙整實價登錄，發現2019年至2023年，淡海新市鎮大樓的成交價5年來有感衝高，每坪均價從21.6萬漲至29.9萬元，漲幅將近38%，成為新北漲勢最猛烈的區塊之一。

四大生活圈房價 賣壓大無阻漲勢

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，淡海新市鎮一般分為四個生活圈，包括海洋科大、美麗新影城、濱海路南側、行政中心，目前價格最高的區域是行政中心生活圈，今年初的成交均價來到每坪33萬元，當地是都市機能發展最完善的區域，包含政府機關、雙語新市國小都在這，房屋去化速度較快，今年的預售屋社區都在60~130戶，例如今年第四季即將完工的群祥泰就規劃93戶。

從房價漲勢來看，四區裡漲幅最大的是海洋科大生活圈，從每坪18.8萬來到27.1萬元，漲幅高達44.1%，成為淡海新市鎮五年來漲幅最大的區域，對此謝欣亞分析，當地位於輕軌末端，機能尚在發展階段，還有許多未蓋的建地，新推案有1912戶的名軒海樂地，目前銷售大約2成，還有仍在銷售的宏盛水悅以及海上皇宮，兩案總計1328戶賣壓頗大。

建設陸續到位 淡海新市鎮發展潛力好

謝欣亞提到，賣壓大的區域還有美麗新影城生活圈，其中新市南路二路到濱海路二段中間的住宅較密集，距離美麗新影城較遠，新推案的戶數都少，例如98戶的新潤心苑、133戶的富麗欣，各自開價都站穩3字頭，至於影城旁邊主要是海洋都心系列，海洋都心2、3期合計3585戶，都是以成屋銷售而且開價仍見2字頭。

她總結表示，營造的成本提高導致新案價格上漲，加上輕軌通車等利多推升淡海新市鎮的新古屋價格，不過相比雙北其他區域，房價基期低仍有競爭力，特別受到小資族青睞，尤其淡江大橋將在2025年完工，連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程，預計也會在2028年完工，屆時將補強淡水對外的交通網，區域發展值得關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲不同稅法對於設籍人要求不同，若遷錯戶籍，售屋時的稅費恐大增。

台灣的法令多如牛毛，連專業人士都常常誤判，資深地政士就透露，有民眾名下有兩間房子，自己戶籍留在舊房，為了適用自用住宅優惠地價稅率，變把已成年子女戶籍遷入新房子，沒想到要賣新房時，發現不適合房地合一稅自住免稅額，得等6年才適用。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，個案中所有權人名下有2間房屋，1間在2016年以前取得，屬房地合一稅舊制，另外1間在2021年購買，屬於新制房地合一稅適用範圍。所有權人的戶籍登記在舊房，新買的房屋為了辦理自用住宅優惠地價稅，就把成年子女的戶籍遷入，也完成了自用地價稅的申請。

鄭文在說，客戶日前因故想把新買的房屋賣掉，才發現新制房地合一稅如果要適用自住400萬元免稅額及10%優惠稅率，按照所得稅法第4-5條規定：個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

也就是他們雖然自住，但是戶籍登記是已成年子女，非本人或是配偶、未成年子女，要件完全不符，發現後馬上把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，但如果要適用優惠房地合一稅，必須重新起算，得再等6年才能適用。

鄭文在表示，根據土地稅法，設籍人人包括所有權人及其配偶、直系親屬，但房地合一稅法規定的設籍人只限縮在個人或其配偶、未成年子女。每年的地價稅為了優惠，大多數民眾都會去申請，所以會配合完成戶籍登記，但因為很難預測什麼時間會把房屋賣掉，所以只能未雨綢繆，先把個人或其配偶、未成年子女戶籍登記完成，以備不時之需。

他建議如果名下有2016年前取得的舊制房屋，以及2016年以後再買的新制房屋，務必要把個人的戶籍遷入新制房屋內，避免他日想賣新制房屋，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】