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美國聯準會（Fed）主席鮑爾本月7日表示，最終利率可能比預期更高，還可能升得更快，似乎暗示Fed未來升息2碼的機率提高，外界憂心是否影響房市；根據學者觀點，台灣20多年前利率動輒超過5%，長期低利率環境違反自由經濟，即使回升到2.5%只是趨近正常表現，影響房市的是高房價以及國人薪資水平偏低等問題，一旦升息過後讓購屋族心態轉趨保守，或者中小型建商資金周轉困難，恐將掀起一波建商斷頭潮。

經濟環境升息難免 房市病根在房價與薪資

台灣大學經濟學系教授林向愷分析，鮑爾表明升息利率可能更高，動機是想發揮定錨作用，企圖透過喊話打消外界對「今年是否再度升息」的揣測，尤其全球通膨勢不可擋，預估未來升息無可避免，差別只在升多升少，「對比2000年之前台灣利率動輒5%~8%，我認為從經濟角度來看，長年低利環境違反經濟運作，即使現在回升到2%只是趨近正常，不能把它當作影響房市的毒藥。」

林向愷認為，國人擔心升息影響房市，升息只是被當作出氣包，購屋族的怨氣其實來自對高房價以及薪資水平偏低，「一旦薪資水平提高或者房價趨近合理，每個月房貸開支頂多3萬元，針對一般中產階級或是雙薪家庭的負擔壓力也還可接受，更不會將矛頭指向升息這個早就要發生的現象，如何提振國民收入才是應該正視的問題。」

建商資金周轉不易 中小型建商斷頭危機

政大地政系退休教授張金鶚提醒，台灣長期處於低利率環境，20多年國人已經很習慣這種市場氛圍，但從鮑爾的說法能發現升息在所難免，而且力道只會越來越前，從房市觀點必須聚焦在建商的資金鏈，由於升息讓購屋族出現房市轉冷的預期心理，出手力道減弱連帶影響中小型建商的獲利，一旦資金周轉困難恐將掀起一波斷頭潮，是否引發骨牌效應仍待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行去年3度升息，驅動房貸族加速還款，加上打炒房政策發酵、1月適逢春節導致交易量縮，房貸餘額更創下2008年有此統計後，15年來首見單月衰退。

史上首見 房貸不增反減

根據金管會統計，截至今年1月底止，國銀購置住宅貸款餘額降至9兆3180億元，較去年12月減少113.55億元，月減0.12％，為從2008年有統計以來，首度出現負成長。而購置住宅貸款年增率，也從去年12月底的6.47％，持續下降至5.56％，創下2019年10月以來、40個月最低點。

房市吹冷風 升息、交易量縮減

對此，銀行局副局長童政彰指出，1月適逢農曆春節，銀行營業天數少、交易量也萎縮，加上過去利率低，民眾還能負荷，還款動作沒有這麼積極，不過央行升息以後，房貸族負擔加重，部分就會盡量加速還款。

至於整體不動產貸款餘額達12兆8056億元，仍持續增加，其中主要來自建築貸款的增加，只是成長速度放緩，年增率降到6.59％，並創下2019年9月以來最低點。

童政彰分析，不動產貸款的增速趨緩，主要來自2因素，除了央行升息後利息提高，增加貸款壓力，通膨導致建材價格上漲，讓建商態度趨於保守、減少推案，也是一大關鍵。

房貸餘額首見衰退 專家：天冷下不了蛋

而房市趨勢專家則對此直言「天冷下不了蛋」，在交易量急縮下，房貸餘額一定會衰退，但交易量縮可解讀為打炒房發酵，但不可解讀為打炒房績效，打房打到剛性需求量也退縮，不是產業之福，也不會對市場有所幫助，更不會是一項好政績。

李同榮指出，2008年以來國銀房貸餘額就一路成長，除房價一路走揚，高房價帶來高成數外，也因「借的比還得多」，逐年緩步墊高了整體國銀房貸餘額；今年元月因農曆春節長假、銀行工作天數少，房市交易量也少，升息也讓民眾加速還款藉此減輕本息負擔，導致整體房貸餘額衰退，若觀望氣氛解除，交易量就可以回溫，房貸餘額仍會增加。

雖然去年起升息增加了購屋負擔以及打炒房政策發酵，不過由於升息是國際趨勢，且台灣目前仍處於相對低利的大環境，加上房地產具有抗通膨特性，因此民眾對購屋保值的資產規劃，依然具有相當程度的信心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

立法院財政委員會昨（8）日審查「疫後特別預算案」，不過有立委也質疑申請條件有疑慮，認為台北市房貸額度限制在850萬元過低，變相是逞罰結婚族群。對此，內政部次長花敬群表示，為了達到各縣市均衡，也擔心會有「地區歧視」的問題，才設定此標準。

立法院昨（8）日審查「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，根據內政部先前規劃《中產以下自用住宅貸款戶支持方案》，主要是針對民眾名下僅1戶，資格基準日為112年2月28日，110年家戶所得合計低於120萬元以內，原始核貸金額部分，房價較高的台北市為850萬元（總價約1200萬元）以下，其他縣市則是700萬元（總價約1000萬元）以下作為資格依據。

立委提議 放寬北市補貼門檻

對此，立委賴士葆則在會中指出，應該把台北市房貸餘額額度提高到1200萬元，能幫助及擴及的對象會比較多，並指出台北市房貸補貼門檻設置在850萬元，根本是在修理雙北。

此外，立委賴品妤也提案表示，雙北地區房價、物價高於其他縣市數倍，卻因配偶年薪超過120萬元，他們在經濟壓力上不會比年所得低於120萬原的家戶低，設定的門檻恐讓小家庭們，無法申請房貸補貼，因此提案凍結5%預算。

花敬群則表示，此方案是針對過去3年都來受疫情影響的房貸族，所以資格條件才會規定是已買房的族群，並指出家戶年薪所得設定在120萬元以下，就已是排富條款。花敬群進一步指出，2013年至今，台北市房屋總價低於1200萬元的佔比約29.4%，表示有將近3成的家戶，都是符合這項標準，新北市則落在49%的家戶符合資格，其他縣市平均下來大約是3分之2，由數據顯示雙北的民眾確實房價比較高。

花敬群最後坦言，內政部也曾思考是否要將台北市房貸補貼門檻，提升至總價1500-1800萬元，但因恐有「地區歧視」的問題，最後為了達到各縣市均衡，才設定此標準。

設立區域補貼級距 才是公平分配

對此，房市專家何世昌表示，對於「地區歧視」的問題覺得非常奇怪，每個縣市的房價本來就不一，他建議要設立「級距補貼方案」，去符合當地區域房價走勢，才能算是公平的補貼，並指出此項做法，也是很多國家用於補貼設立的門檻標準，也建議可以參考聯徵中心房貸核定金額，當作補貼依據。何世昌最後建議，政府可以把吹生計畫跟房貸補貼做結合，第一胎不限門檻直接補貼，第二胎則是加碼補貼，這也會讓整個社會有正向循環，也能補貼到負擔較重的年輕爸媽。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2023年一月甫決議的「平均地權條例」為台灣房屋市場帶來震撼彈，規範私法人預售屋5年內不得換約轉售，對台灣房價帶來新影響，房市迎來盤整期，短期投資客首當其衝。專家預估：2023年因建材及人工的成本上升壓力尚未回穩，即便市況趨緩成交量下降，整體房價仍會維持在原水平。市場將以置產、自住需求為大宗。符合剛性自用、力抗通膨的市場需求。除了地段外，設計團隊、標配規劃、售後服務等都是重點，考驗建設公司的品牌力及續航力，消費者傾向選擇大型建設公司且口碑佳，「品牌選大捨小」將成未來趨勢。

置產保值 房市「守」字年



不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會，以「守」字為2023預測字。普遍看好國內各產業的景氣走勢，且疫情趨緩有助於社會經濟復甦。民眾關心的房價，「價跌量縮」會出現在開發中的重劃區、老舊市區。富有機能的已開發重劃區，能保持熱度，維持縮量緩漲。



放眼全台中，最為模範的重劃區莫過七期市政重劃區，發展二十多年，為中台灣最富核心，有2022年雙冠百貨、萬坪綠帶、國家歌劇院等完善建設，加上Andaz安仕達國際酒店、誠品生活七期旗艦店等即將完工的建設，支撐區域利多且因七期重劃區定位富人圈，讓七期門牌亮度不減。推案坪數也出現微妙變化，近十年來，小宅當道，連目前豪宅市場，中坪數也逐漸成為主流，並隨著高端企業主退線、二代接棒，三代同堂轉變為三代同「鄰」，不必忍受小坪數的擁擠、大坪數的孤寂，豪宅市場以中坪數產品詢問熱度最高。

建設公司品牌差異化 富豪客群黏著度高



專精高端住宅、酒店式公寓的大陸建設，為欣陸投控(3703)旗下子公司，近年推案成績亮眼，擅長與「國際團隊」雙強聯手，以前瞻的建築美學獲得市場青睞，成功打造大陸建設的建築特色，也在豪宅市場中做出差異性。繼義大利ACPV的「宝格」、「丽格」兩座超豪宅，台中第三座住宅作品「豐蒔」，除了是大陸建設於台中的十年里程碑，更是法國精品Hermès的建築御用團隊「法國RDAI」於台中首案。



據「豐蒔」現場銷售人員表示，國際級大師的作品皆為業界頂標水準，國際團隊也會評估建設公司的實力、眼界、美感是否到位，也因為各國人文不同，考驗建設公司的外語及規劃能力，國內能與國際接軌的建設公司相當少見。而本次選用的建材價值不菲，外觀建材引進國外極罕見的藍色天然石材，異形加工出有機曲線。挑高三層樓的教堂式大廳，搭配垂墜的裝置藝術，再將公設層拉升至20樓：提供ALL DAY DINING的室內Lounge Bar、可眺望城市天際線的Sky Pool，享受台中極佳的日光餽贈。相當前衛的國際觀規劃，打破傳統豪宅的公設思維，卻不失實用性，充斥著對公設層的生活遐想。



值得一提的是，大陸建設以永續角度規劃「豐蒔」，使用七期僅7％建案使用的SS鋼骨結構，提升居住安全，延長房屋壽命，耐住且保值，零虛坪的格局，改善傳統格局的長廊過道，做到雙面、甚至三面採光的戶別。隨全球經濟脈動、家庭人口改變，許多企業主開始選擇中型坪數產品，自住保有高舒適度，以置產、傳承角度來說，價格好入手，價值性高且力抗通膨，成為豪宅產品中未來趨勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市一樓黃金店面相當貴，但地下室只要5分之1價格，去年北市中山區天津街一樓帶地下室賣1.16億元，但地下室只花2000萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，一般帶有地下室的店面，可使用坪數較大，常見出租給餐飲業、超市零售、健身房，或是商辦的辦公、倉儲用等這五大行業。高CP值外，挑選上也要留意獨立出入口等四大重點。

根據實價登錄，去年12月台北市中山區天津街一樓帶地下室店面，以1.16億元易主，坪數共121.5坪，其中一樓60.8坪，地下室60.7坪，相近的坪數但總價差很大，備註欄註記，此筆交易一樓總價9600萬元、地下室2000萬元，地下室約為一樓的1/5的價格！目前一樓由餐酒館及雞肉飯業者、地下室則由酒吧業者經營。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，中山區不乏特色餐廳及酒吧，且天津街鄰近捷運中山站，交通機能便利，大店面隔成兩間店面出租，多能提高投報率，依照該路段承租行情，保守估算投報率至少有2.5%以上。

去年帶地下室店面交易有5筆 最高2.45億元銀行承租

台灣房屋集團觀察，去年台北市百坪以上的一樓帶地下室店面交易有五筆，總價最高的是中山區民權東路三段1~2樓加地下室店面，共147.5坪，因在主幹道上正門牌，成交價達2.45億元，目前一樓由銀行業者承租中。而坪數最大是信義區松德路213.56坪店面，地下室就佔了185坪左右，因此總價也最低，僅5930萬元，之前曾由餐飲業租用。

地下室店面常見出租這五大行業 CP值高

張旭嵐表示，一般帶有地下室的店面，可使用坪數較大，且地下室的單價大約是一樓的1/3~1/4，空間效益高，常見出租給餐飲業、超市零售、健身房，或是商辦的辦公、倉儲用等，對於客單價低，但又需要大坪數的業種，這類店面CP值高。

獨立出入口、品牌性、採光與通風是四大考慮重點

若地下室有獨立出入口的店面，還可和一樓店面分開租用，對房東而言，也有機會創造高租金效益。不過純地下室的店面，因缺乏展示空間，廣告效益低，因此比較適合品牌性強，或是客源穩定自來的業種，像是KTV、酒吧、網咖店面，另外也要注意採光與通風問題，以及消防設備規定是否符合開業需求。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，以地下室為主的物件或是純地下室的店面，房貸成數較低，有的銀行甚至不承貸，購買前應先了解銀行放貸條件。此外，有些舊大樓的地下室登記為防空避難室，由於防空避難空間做營業使用有諸多限制，因此房客承租時，建議先確認相關法規，避免遭受檢舉又無法營業。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修正草案最早在2021年12月公布，住展雜誌統計，草案公布1年間，北台灣新建案有10個行政區房價漲最多，且年漲幅皆超過2成；其中位於新竹的寶山區房價年漲幅逾8成居冠。

住展雜誌統計，平均地權條例修正草案公布後，2021年第4季到2022年第4季間，北台灣新建案房價漲幅前10大區域依序為寶山、芎林、北區、竹東、香山、新豐、鶯歌、三峽、關西、新埔，除了鶯歌、三峽位於新北市轄區內，其餘都在新竹地區。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，儘管有諸多政經因素干擾，房價統計期間，新竹房市仍屬熱絡，甚至在北台灣整體房市氣氛最低迷的去年第4季，新竹地區也還有不少新案亮相，開價也繼續往上走。

其中，漲幅居北台灣新建案之冠的寶山區，雖然位於新竹縣，但受到科技業擴廠及造鎮案開賣影響，房價從每坪新台幣19.3萬元，漲到每坪35.5萬元，年漲幅83.9%。

至於新北市的鶯歌、三峽，漲幅分別位居第7、8名；鶯歌新建案房價從每坪25.9萬元漲到每坪33.2萬元，三峽從每坪28.1萬元漲到每坪36萬元，年漲幅各為28.2%、28.1%。

成采錡表示，鶯歌、三峽房市都具備捷運三鶯線建設題材外，還有一個共通點，就是周遭熱門購屋區（鶯歌鳳鳴重劃區、三峽北大特區）近期新供給不多，使買盤外移至周邊區域，拉抬當地行情，且儘管房價走揚，研判鶯歌仍可憑藉相較雙北其他地區低價的優勢，吸引外來自住買家。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]為國內房市投下震撼彈的《平均地權條例》修正案，最早在2021年12月公布修法內容，直到近期立法院三讀通過，但修法有成功抑制新建案房價漲幅嗎？以北台灣來說恐怕沒有！《住展雜誌》統計《平均地權條例》修法公布後1年間（2021年Q4至2022年Q4），北台灣新建案房價漲幅前十大區依序為寶山、芎林、北區、竹東、香山、新豐、鶯歌、三峽、關西、新埔，年漲幅全超過2成。這10區除新北轄內的鶯歌、三峽，其餘8區都位在新竹地區，其中新竹寶山房價年漲幅甚至飆到8成以上，根本是「越打房越漲價」！

《住展雜誌》企研室經理成采錡表示，儘管有諸多政經因素干擾，2021年Q4至2022年Q4這段統計期間，新竹房市仍然相當熱絡，甚至在北台灣整體房市氣氛最低迷的去年第4季，新竹也還有不少新案亮相，開價則繼續往上走！像新竹市北區金雅重劃區、東區都計外地區，相繼出現開價5字頭新案。

新竹市有兩區擠進漲幅前10大行政區。北區憑藉區段成熟生活機能，以及鄰近高價區竹北、東區等條件，抓取竹科客目光，房價從26.5萬元／坪漲至37.7萬元／坪，年漲幅約42.3％，位居前3。位置較偏的香山區，房價漲幅同不容小覷，已從22.1萬元／坪上升至29.8萬元／坪，年漲幅約34.8％，排在第5位。

至於新竹縣，外圍地區如寶山、芎林、竹東、新埔等地，新案價位皆已漲到3字頭，究其原因，還是日前菁華區供給稀缺導致買盤外流，各區房價相繼跟漲。其中漲幅最狂的，當屬寶山，受台積電擴廠及造鎮案開賣影響，房價由19.3萬元／坪，飆到35.5萬元／坪，年漲幅達83.9％，稱霸北台灣。

北台灣漲幅前十大行政區中，將有捷運行經的新北鶯歌、三峽，反倒成為榜單中較特別的區域。鶯歌新建案房價由原先的25.9萬元／坪，漲至33.2萬元／坪，年漲幅約28.2％，排在第7；三峽新建案房價從28.1萬元／坪，跳升至36萬元／坪，年漲幅約28.1％，排在第8。

成采錡表示，兩區房市除都具備捷運三鶯線建設題材，還有一共同點是熱門購屋區（鶯歌鳳鳴重劃區、三峽北大特區）近期新供給都不多，使買盤外移至周邊區域，拉抬當地行情。且儘管房價已見到3字頭，目前鶯歌仍可憑藉大台北相對「低價」優勢，吸引外來自住客落腳。

根據實價登錄，2022年12月台北市中山區天津街一樓帶地下室店面，以1.16億元易主，坪數共121.5坪，其中一樓60.8坪，地下室60.7坪，相近的坪數但總價差很大，備註欄註記，此筆交易一樓總價9600萬元、地下室2000萬元，地下室約為一樓的1/5的價格！目前一樓由餐酒館及雞肉飯業者、地下室則由酒吧業者經營。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，中山區不乏特色餐廳及酒吧，且天津街鄰近捷運中山站，交通機能便利，大店面隔成兩間店面出租，多能提高投報率，依照該路段承租行情，保守估算投報率至少有2.5％以上。



台灣房屋集團觀察，2022年台北市百坪以上的一樓帶地下室店面交易有五筆，總價最高的是中山區民權東路三段1~2樓加地下室店面，共147.5坪，因在主幹道上正門牌，成交價達2.45億元，目前一樓由銀行業者承租中。而坪數最大是信義區松德路213.56坪店面，地下室就佔了185坪左右，因此總價也最低，僅5930萬元，之前曾由餐飲業租用。



張旭嵐表示，一般帶有地下室的店面，可使用坪數較大，且地下室的單價大約是一樓的1/3~1/4，空間效益高，常見出租給餐飲業、超市零售、健身房，或是商辦的辦公、倉儲用等，對於客單價低，但又需要大坪數的業種，這類店面CP值高。若地下室有獨立出入口的店面，還可和一樓店面分開租用，對房東而言，也有機會創造高租金效益。不過純地下室的店面，因缺乏展示空間，廣告效益低，因此比較適合品牌性強，或是客源穩定自來的業種，像是KTV、酒吧、網咖店面，另外也要注意採光與通風問題，以及消防設備規定是否符合開業需求。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，以地下室為主的物件或是純地下室的店面，房貸成數較低，有的銀行甚至不承貸，購買前應先了解銀行放貸條件。此外，有些舊大樓的地下室登記為防空避難室，由於防空避難空間做營業使用有諸多限制，因此房客承租時，建議先確認相關法規，避免遭受檢舉又無法營業。

[NOWnews今日新聞]過去幾年國內房市狂飆，上班族苦嘆薪水跟不上房價漲幅，尤其新竹市房子增值驚人！依據實價登錄資料，2022年新竹市住宅成交單價最高出現在位於關埔重劃區的「喬立悅容」，拆算車位每坪65.5萬元，且該社區去年有4筆轉售增值金額超過約2000萬元、1筆超過1900萬元，這5戶平均每戶轉售增值約2200萬元。賣方入手都在2013年，光是持有9年轉售的增值金額，就遠超過一般人累計9年的年薪。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，關埔重劃區為竹科門戶，居住於此通常就業於竹科，平均薪資高、購買力強，看準區域的消費力及產業發展，新建案開價在每坪80萬上下，且建商對價格相當堅持，因此中古屋市場中，知名社區價格上揚力道強，不僅「喬立悅容」去年轉售增值空間大，「富宇君鼎」及「昌益芬蘭」這兩個社區也都有顯著增值的交易。

住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶指出，喬立悅容社區規劃質感佳、地段好，相同規格的社區成交行情都有5、6字頭，能上看6字頭的成交單價，應是原屋主裝潢及屋況相當理想，不過關埔一帶也並非每個社區都在同一價格水平，若是屋齡30年左右、屋況老舊者，仍有3字頭的大樓住宅。

曾文慶說，由於政府打炒房之故，已不見投資客入場，市場交易緊縮不少，但關埔一帶供給量不高，屋主見市場風向也傾向惜售，目前主力買盤以在竹科就業的自住客為主，因步入結婚、有小孩的階段需要購屋、換屋，或是以買代租，及不願再長時通勤而就近購屋的買方，且這些買方對價格有認知，希望居住舒適、不用費心修繕，仍願意以較高的預算購入相對高價的社區。

不過郎美囡提醒，雖然目前市場上的買方大部分為的是自用、自住，但政府打房態度明確，銀行端在購屋貸款上保守許多，建議買方在簽約前先了解可貸成數、房貸利率及寬限期等條件，避免簽約後發現貸款金額與預期有落差。

▲新竹關埔重劃區社區「喬立悅容」，去年平均每戶轉售增值約2200萬元，增值金額遠超過一般人累計9年的年薪。（翻攝自GoogleMap街景）

新竹市不僅平均年所得居冠全台，指標社區的增值空間也驚人，依據實價資料，2022年新竹市住宅成交單價最高者，出現在位於關埔重劃區的「喬立悅容」，拆算車位每坪65.5萬元，且該社區去年有4筆轉售增值金額超過約2000萬元、1筆超過1900萬元，平均每戶轉售增值約2200萬元，且賣方入手都在2013年，持有9年轉售的增值金額遠超過一般人累計9年的年薪。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，關埔重劃區為竹科門戶，平均薪資高、購買力強，新建案開價在每坪80萬上下，且建商對價格相當堅持，因此中古屋市場中，知名社區價格上揚力道強，不僅「喬立悅容」去年轉售增值空間大，「富宇君鼎」及「昌益芬蘭」這兩個社區也都有顯著增值的交易。

住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶指出，「喬立悅容」社區規劃質感佳，相同規格的社區成交行情都有5、6字頭，能上看6字頭的成交單價，應是原屋主裝潢及屋況相當理想，不過關埔一帶也並非每個社區都在同一價格水平，若是屋齡30年左右、屋況老舊者，仍有3字頭的大樓住宅。

曾文慶提到，由於政府打炒房之故，已不見投資客入場，市場交易緊縮不少，但關埔一帶供給量不高，屋主見市場風向也傾向惜售，目前主力買盤以在竹科就業的自住客為主，且這些買方對價格有認知，希望居住舒適、不用費心修繕，仍願意以較高的預算購入相對高價的社區。

郎美囡表示，雖然目前市場上的買方大部分為的是自用、自住，但政府打房態度明確，銀行端在購屋貸款上保守許多，建議買方在簽約前先了解可貸成數、房貸利率及寬限期等條件，避免簽約後發現貸款金額與預期有落差。