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[NOWnews今日新聞]為國內房市投下震撼彈的《平均地權條例》修正案，最早在2021年12月公布修法內容，直到近期立法院三讀通過，但修法有成功抑制新建案房價漲幅嗎？以北台灣來說恐怕沒有！《住展雜誌》統計《平均地權條例》修法公布後1年間（2021年Q4至2022年Q4），北台灣新建案房價漲幅前十大區依序為寶山、芎林、北區、竹東、香山、新豐、鶯歌、三峽、關西、新埔，年漲幅全超過2成。這10區除新北轄內的鶯歌、三峽，其餘8區都位在新竹地區，其中新竹寶山房價年漲幅甚至飆到8成以上，根本是「越打房越漲價」！

《住展雜誌》企研室經理成采錡表示，儘管有諸多政經因素干擾，2021年Q4至2022年Q4這段統計期間，新竹房市仍然相當熱絡，甚至在北台灣整體房市氣氛最低迷的去年第4季，新竹也還有不少新案亮相，開價則繼續往上走！像新竹市北區金雅重劃區、東區都計外地區，相繼出現開價5字頭新案。

新竹市有兩區擠進漲幅前10大行政區。北區憑藉區段成熟生活機能，以及鄰近高價區竹北、東區等條件，抓取竹科客目光，房價從26.5萬元／坪漲至37.7萬元／坪，年漲幅約42.3％，位居前3。位置較偏的香山區，房價漲幅同不容小覷，已從22.1萬元／坪上升至29.8萬元／坪，年漲幅約34.8％，排在第5位。

至於新竹縣，外圍地區如寶山、芎林、竹東、新埔等地，新案價位皆已漲到3字頭，究其原因，還是日前菁華區供給稀缺導致買盤外流，各區房價相繼跟漲。其中漲幅最狂的，當屬寶山，受台積電擴廠及造鎮案開賣影響，房價由19.3萬元／坪，飆到35.5萬元／坪，年漲幅達83.9％，稱霸北台灣。

北台灣漲幅前十大行政區中，將有捷運行經的新北鶯歌、三峽，反倒成為榜單中較特別的區域。鶯歌新建案房價由原先的25.9萬元／坪，漲至33.2萬元／坪，年漲幅約28.2％，排在第7；三峽新建案房價從28.1萬元／坪，跳升至36萬元／坪，年漲幅約28.1％，排在第8。

成采錡表示，兩區房市除都具備捷運三鶯線建設題材，還有一共同點是熱門購屋區（鶯歌鳳鳴重劃區、三峽北大特區）近期新供給都不多，使買盤外移至周邊區域，拉抬當地行情。且儘管房價已見到3字頭，目前鶯歌仍可憑藉大台北相對「低價」優勢，吸引外來自住客落腳。

根據實價登錄，2022年12月台北市中山區天津街一樓帶地下室店面，以1.16億元易主，坪數共121.5坪，其中一樓60.8坪，地下室60.7坪，相近的坪數但總價差很大，備註欄註記，此筆交易一樓總價9600萬元、地下室2000萬元，地下室約為一樓的1/5的價格！目前一樓由餐酒館及雞肉飯業者、地下室則由酒吧業者經營。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，中山區不乏特色餐廳及酒吧，且天津街鄰近捷運中山站，交通機能便利，大店面隔成兩間店面出租，多能提高投報率，依照該路段承租行情，保守估算投報率至少有2.5％以上。



台灣房屋集團觀察，2022年台北市百坪以上的一樓帶地下室店面交易有五筆，總價最高的是中山區民權東路三段1~2樓加地下室店面，共147.5坪，因在主幹道上正門牌，成交價達2.45億元，目前一樓由銀行業者承租中。而坪數最大是信義區松德路213.56坪店面，地下室就佔了185坪左右，因此總價也最低，僅5930萬元，之前曾由餐飲業租用。



張旭嵐表示，一般帶有地下室的店面，可使用坪數較大，且地下室的單價大約是一樓的1/3~1/4，空間效益高，常見出租給餐飲業、超市零售、健身房，或是商辦的辦公、倉儲用等，對於客單價低，但又需要大坪數的業種，這類店面CP值高。若地下室有獨立出入口的店面，還可和一樓店面分開租用，對房東而言，也有機會創造高租金效益。不過純地下室的店面，因缺乏展示空間，廣告效益低，因此比較適合品牌性強，或是客源穩定自來的業種，像是KTV、酒吧、網咖店面，另外也要注意採光與通風問題，以及消防設備規定是否符合開業需求。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，以地下室為主的物件或是純地下室的店面，房貸成數較低，有的銀行甚至不承貸，購買前應先了解銀行放貸條件。此外，有些舊大樓的地下室登記為防空避難室，由於防空避難空間做營業使用有諸多限制，因此房客承租時，建議先確認相關法規，避免遭受檢舉又無法營業。

[NOWnews今日新聞]過去幾年國內房市狂飆，上班族苦嘆薪水跟不上房價漲幅，尤其新竹市房子增值驚人！依據實價登錄資料，2022年新竹市住宅成交單價最高出現在位於關埔重劃區的「喬立悅容」，拆算車位每坪65.5萬元，且該社區去年有4筆轉售增值金額超過約2000萬元、1筆超過1900萬元，這5戶平均每戶轉售增值約2200萬元。賣方入手都在2013年，光是持有9年轉售的增值金額，就遠超過一般人累計9年的年薪。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，關埔重劃區為竹科門戶，居住於此通常就業於竹科，平均薪資高、購買力強，看準區域的消費力及產業發展，新建案開價在每坪80萬上下，且建商對價格相當堅持，因此中古屋市場中，知名社區價格上揚力道強，不僅「喬立悅容」去年轉售增值空間大，「富宇君鼎」及「昌益芬蘭」這兩個社區也都有顯著增值的交易。

住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶指出，喬立悅容社區規劃質感佳、地段好，相同規格的社區成交行情都有5、6字頭，能上看6字頭的成交單價，應是原屋主裝潢及屋況相當理想，不過關埔一帶也並非每個社區都在同一價格水平，若是屋齡30年左右、屋況老舊者，仍有3字頭的大樓住宅。

曾文慶說，由於政府打炒房之故，已不見投資客入場，市場交易緊縮不少，但關埔一帶供給量不高，屋主見市場風向也傾向惜售，目前主力買盤以在竹科就業的自住客為主，因步入結婚、有小孩的階段需要購屋、換屋，或是以買代租，及不願再長時通勤而就近購屋的買方，且這些買方對價格有認知，希望居住舒適、不用費心修繕，仍願意以較高的預算購入相對高價的社區。

不過郎美囡提醒，雖然目前市場上的買方大部分為的是自用、自住，但政府打房態度明確，銀行端在購屋貸款上保守許多，建議買方在簽約前先了解可貸成數、房貸利率及寬限期等條件，避免簽約後發現貸款金額與預期有落差。

▲新竹關埔重劃區社區「喬立悅容」，去年平均每戶轉售增值約2200萬元，增值金額遠超過一般人累計9年的年薪。（翻攝自GoogleMap街景）

新竹市不僅平均年所得居冠全台，指標社區的增值空間也驚人，依據實價資料，2022年新竹市住宅成交單價最高者，出現在位於關埔重劃區的「喬立悅容」，拆算車位每坪65.5萬元，且該社區去年有4筆轉售增值金額超過約2000萬元、1筆超過1900萬元，平均每戶轉售增值約2200萬元，且賣方入手都在2013年，持有9年轉售的增值金額遠超過一般人累計9年的年薪。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，關埔重劃區為竹科門戶，平均薪資高、購買力強，新建案開價在每坪80萬上下，且建商對價格相當堅持，因此中古屋市場中，知名社區價格上揚力道強，不僅「喬立悅容」去年轉售增值空間大，「富宇君鼎」及「昌益芬蘭」這兩個社區也都有顯著增值的交易。

住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶指出，「喬立悅容」社區規劃質感佳，相同規格的社區成交行情都有5、6字頭，能上看6字頭的成交單價，應是原屋主裝潢及屋況相當理想，不過關埔一帶也並非每個社區都在同一價格水平，若是屋齡30年左右、屋況老舊者，仍有3字頭的大樓住宅。

曾文慶提到，由於政府打炒房之故，已不見投資客入場，市場交易緊縮不少，但關埔一帶供給量不高，屋主見市場風向也傾向惜售，目前主力買盤以在竹科就業的自住客為主，且這些買方對價格有認知，希望居住舒適、不用費心修繕，仍願意以較高的預算購入相對高價的社區。

郎美囡表示，雖然目前市場上的買方大部分為的是自用、自住，但政府打房態度明確，銀行端在購屋貸款上保守許多，建議買方在簽約前先了解可貸成數、房貸利率及寬限期等條件，避免簽約後發現貸款金額與預期有落差。

政府今年初三讀修正通過平均地權條例部分條文，立委關注若炒作房市包含不實廣告又影響價格，部會間如何分工，公平會今天表示，確實有灰色模糊地帶，近期將找內政部協商確認。

立法院經濟委員會今天邀公平會主委李鎂列席報告業務概況並備質詢，不過李鎂因身體不適，改由公平會副主委陳志民出席。

民進黨立委邱議瑩關注，今年1月三讀修正通過平均地權條例部分條文，但賣房子的行銷手法不斷變化，除了網紅推薦也包含在社群媒體刊登房地產廣告等，平均地權條例通過後，建案廣告不實部分，公平會跟內政部如何分工。

陳志民表示，的確有灰色地帶要釐清，例如，平均地權條例中要件是不實資訊影響房市價格，最高可罰新台幣5000萬元，公平會則規範不實資訊構成的不實廣告，這部分開罰較輕、最高是2500萬元。法理上可能適用平均地權條例，不過近期就會討論協商，看是否視個案樣態分工。

陳志民表示，公平會針對不實廣告還是會持續規範，像是預售屋資訊揭露部分，還是持續管理。

立委關注如果網紅開箱豪宅內部實景，後來發現是假的，若後續也影響價格，究竟要罰網紅還是建商。

陳志民會後受訪表示，網紅如果賣的是個人商品，本身也是廣告主，如果是作為推薦者，公平法中有「薦證廣告」規範（如一般常見名人代言廣告），可能有一些民事責任，除非推薦者明知商品資訊不實還故意合作推銷，公平法可能也有開罰空間，因此要視個案而定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

上市代銷龍頭海悅（2348）（7）日公告2023年2月業績，合併營收共2.02億元，月增48.45%，但卻較去年同期減少40.1%；累計今年前二月合併營收3.37億元，較去年同期仍衰退44.2%。

海悅表示，受台灣經濟與通膨等不確定因素，影響消費者購屋意願，但2月接待中心來客數相較1月已回溫，並回升至去年均值表現，2月營收月增48.45％，後續仍需關注重點建案銷售狀況。

海悅指出，台灣房市進入「房價新平衡時期」，接待中心來客詢問人潮未能帶動成交量，業績較去年同期衰退不少，主因買賣雙方對於的價格期待仍未取得共識，加上台灣經濟、通膨及升息疑慮等不確定因素，消費者購屋意願受到影響。目前建案銷售趨緩，後續將關注房價走勢，一旦房價達成新平衡階段，交易量將逐步活絡。

海悅進一步表示，公司代銷業務來源穩定，手握全台代銷案量達2,000億元，其中又以首購、首換等自住建案為主，受到影響較低。此外，公司的多角化布局也將陸續顯現，轉投資收益有望在今年為公司帶來明顯的貢獻。

[NOWnews今日新聞]台灣高房價問題持續蔓延，內政部長林右昌日前拋出「住宅政策三支箭」，盼民眾租得起、買得起、住得起。針對租屋補貼過去成效受到質疑，內政部長林右昌今（8）日於立法院內政委員會答詢說，執行面遇房東刁難、申請不流暢等問題，都將在今年租屋補貼2.0方案得到解決。他也強調，租屋者不需要提供房東身分證，就可拿到租屋補貼。

立法院內政委員會今邀內政部與相關部會官員列席備詢。民眾黨立委陳琬惠質詢表示，據內政部房價負擔能力統計顯示，去年第三季全國房價與家庭所得比為9.8倍、雙北與台中更超過11倍，年輕人無力購屋，租屋成本由民間機構統計，北市租屋跟月薪比約3成5、新北市3成。

陳琬惠表示，上一版青年租屋補貼政策，花了300億預計可補到50萬戶租屋族；查詢執行率，目前六都佔83%、新北市6萬餘戶、台中5萬餘戶、桃園4萬餘戶，剛入社會單身青年約8.6%、社會弱勢3.9%，育有未成年3.7%，台灣青年人口約400萬都在租房，上次租屋補貼，到現在則僅56%。

林右昌答詢說，這問題他了解很透徹與清楚，因此也才有今年的租屋補貼2.0方案；去年補助27.7萬戶，但的確在執行面部分發現一些問題，包括房東刁難、申請流程等問題，都在今年2.0方案中，將對這些課題進行解套，預計今年執行成效會比去年好。

陳琬惠追問，目前房東申報率僅8%，必須根本面對。林右昌強調，現在租屋者不需要提供房東身分證，就可得到租屋補貼。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

總統蔡英文曾經表示，這幾年台南發展得越來越好，Google到南科投資，台積電在南科買地建廠，還有南科三期擴建案。未來，台南就是半導體業的重鎮，蔡英文表示：「過去說到科技業，大家都想到竹科，但是現在南科也不遑多讓。」台南市長黃偉哲也表示，在南科及沙崙綠能科學城雙引擎帶動下，吸引半導體供應鏈廠商進駐形成完整的產業聚落，區域交通及生活機能大幅提升，打造適合宜居環境，吸引全台優秀人才，帶動區域經濟蓬勃發展。

「南台南副都心」具備信義計畫區、台中七期發展架構



而區域發展的一個新焦點則是台南市台鐵地下捷運化後，在東區總面積約110.23公頃「南台南副都心」增設南台南站，提高南下轉乘台鐵沙崙支線通往高鐵沙崙站之便利性，帶動區域整體發展。房地產業者將「南台南副都心」與面積相近的台北市信義計畫區、台中七期新市政特區、高雄亞洲新灣區特貿區的發展相提並論，這些已經或即將發展成為國際都會城市等級的CBD(中心商業區Central Business District)架構，具備居住與商業機能群聚效應明顯，有機會成為炙手可熱的「投資置產」城市繁榮指標(表1)。

「南台南副都心」3大發展核心+車站專用區開發



「南台南副都心」因為規劃南台南車站、文教用地、巴克禮公園形成3大發展核心，是「市區內」少有的重劃區地段發展，引進商業、居住、文化、休憩等多元機能，並配合鄰近台南藝術中心，達到相輔相成之效果。台南市府也將位於「南台南副都心」約1993.5坪車站專用區建築土地，採設定地上權招商，除供交通轉運外，亦可作為商業、購物商場、百貨零售、辦公室、旅館、住宅等用途，這項公共建設，將穩定帶動區域成長。房地產業者表示，「南台南副都心」土地價格大漲，加上現階段通膨壓力造成營造成本上揚的多重因素，該區域未來房價勢必跟進上漲，現在屬於重劃區開發初期，記住「提早進場、長期持有、享受增值」的重劃區置產模式。



國立科學教育體驗未來館帶動區域大商機



「南台南副都心」還有一項發展中的利多，9.8公頃的小巨蛋預定地規畫轉型為「國立科學教育體驗未來館」，將成第6座國立博物館，黃偉哲表示，中央已確立建館經費從40億元增至73億元，由財政部檢視財務計畫，期待在行政院支持下能盡快核定，增加的經費主要是用在軟體規畫，結合AI時代增加很多新的科技，具有未來性，預估每年可吸引140萬人次，創造周邊商機有8、90億元。



國際建築大師丹下憲孝規劃設計「松丹達麗」



看準了「南台南副都心」的未來發展趨勢以及增值力道，股票上市建商達麗建設(6177.Tw)也提早佈局這個發展區域，並於距離南台南車站(未來台南捷運紅藍線唯一交會站點)約250米的精華地段推出「松丹達麗」建築個案，快速銜接高鐵及南科路網。在約3千坪的大基地，以立體造鎮的產品規劃，跨國力邀日本建築巨丹下憲孝進行建築規劃，讓台南東區第一次擁有世界級的日系美學造極住宅，以市場最搶手主流21-36坪、2-3房產品，具自住與置產價值。「松丹達麗」正擁鐵路地下化地面綠化帶，座落綠園道第一排，約10分鐘串連國道一號、86快速道路，約5分鐘直抵台南航空站。與2.7萬坪城市綠肺巴克禮公園、建築金獎台南文化中心、4.5萬坪國立科學未來館，共譜東區含氧至高新森活高質感人居。

南台南副都心，東區新都心重劃區



達麗建設指出，台南「平實營區」旁的「南台南副都心」，配合鐵路地下化並增設南台南站通勤車站、科學未來館，鄰近文化中心與巴克禮公園等，藉由鐵路銜接高鐵及南科，南北向高速公路、東西向86快速道路，未來副都心鐵路地下化完成、台糖公司及科學未來館等，將本區轉型為台南科學文化副都心。「松丹達麗」鄰近雙語教學的崇明國小、崇明國中，也擁有南台灣唯一包辦教學、研究、服務的醫療中心級的成大醫院，具備(1)通勤便利、(2)綠憩居家、(3)優質學區、(4)豐沛醫療等居住環境優點。

2022年美國聯準會共升息7次共17碼後，今年市場預估美國將再持續升息3碼以上，雖有消息指出美國今年將大力抵抗通膨，但台股、基金、房市無可避免再次受到影響，加上政府祭出平均地權條例修法，傳言將衝擊業界，促使房市直接進入「冷凍期」。

日前在高雄舉辦的「2023年房產趨勢論壇」中，企業財經顧問盧燕俐及富比士地產王執行長陳高超，除了剖析台灣目前股匯房理財環境外，更針對高雄不動產投資置產提出精闢見解，不同於買方所預期的「崩盤」心態，兩位專家皆認為高雄未來前景可期，具備堅強且龐大的產業底氣加上剛性需求，長遠來看，未來房價仍會呈現緩升趨勢，此時正是入手好時機。

受美國升息及通膨影響，不動產成為抗通膨的保值標的之一，專家認為房市下修空間不大。

健康投資心態：著眼當下 勿執迷來時路

盧燕俐以過去金融海嘯、美債風暴、中國股災、中美貿易戰及新冠疫情大事件舉例，從數據來看扣款存基金的報酬率，即便不同時間進場，其報酬率並無太大差異。從理財角度來看，今年美元不再強勢，投資者應分散布局，無論是選擇債券、台股、基金或不動產，都應有健康投資心態，切勿過度執迷前十年、二十年數字，反而錯失入手好時機。

中國解封帶出原物料需求，從航運股、精品股都能嗅出端倪，景氣回升、投資環境仍偏向樂觀，但宜分散布局。

「除非國家狀況不健全，否則天災意外都是短線影響，而平均地權條例修法促使投資客轉移目標，包括管制私法人購屋，這將讓房市合理發展，避免投機炒房，受惠會是自住客。」不同於看衰房市論點，盧燕俐認為買房就跟扣款存基金相似，買方預期的崩盤心態只是假議題，在現實高成本及通膨環境中，房價只會合理下修。

打炒房≠打房 產業及剛性需求支撐房市

陳高超進一步分析，政府平均地權條例修法主要「打炒房」，並非在「打房」，目前2023房市新走勢雖出住宅貸款餘額、建築貸款餘額土增稅及契稅、移轉棟數等新低現象，顯現買方心態預期房市大幅度下修；但客觀來說，從台積電效應、科學園區產業帶動等因素，房市下修只可能發生在蛋殼區，至於精華地段產品只是拉長緩漲時間。

高雄招商逾五千億，帶動科技產業發展，從北高到南高打造出半導體材料S廊帶，產值及就業機會大增，間接顯現將對房產剛性需求高。

在挑選不動產產品時，陳高超建議可評估這三點：包括區域地段、品牌建商及產品規畫。如：高雄市中心新案「和紘大景旭」，基地位於建國三路及中庸街口，隸屬高雄新站區，不僅交通便利，附近商圈成熟、生活機能健全，雙校園及帶狀綠廊道等休閒條件，是市區中絕對精華之產品。

和紘大景旭位於高雄市蛋黃區，規劃2-4房，29-47坪，採雙制震結構及單層六拼三梯單純規劃，是近期稀有產品。

從竹科經驗借鏡，高雄未來科技產業更蓬勃發展，並已逐漸形成聚落圈；在土地成本節節高升，房價呈現溫和成長現象來看，無論是自住或是為抗通膨的資產配置考量，早入手更有利。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行升息驅動房貸族加速還款，加上1月適逢春節長假導致交易量縮減，金管會公布今年1月底國銀房貸餘額降至新台幣9.31兆元、月減113.55億元，為金管會自2008年有統計以來首見衰退。

金管會公布最新統計顯示，截至2023年1月底止，本國銀行辦理購置住宅貸款餘額降至9兆3180億元、月減113.55億元或0.12%，年增率則續降至5.56%，創2019年10月以來、40個月新低。

另1月底建築貸款餘額達3兆4876億元，月增253.43億元或0.73%，年增率降至9.43%，續創42個月新低。

合計購置住宅貸款及建築貸款年增率降至6.59%，創2019年9月以來、41個月新低。

金管會銀行局副局長童政彰分析，國銀房貸及建融年增率持續呈現下降趨勢，主因仍是升息帶動房貸利率走高、通膨未除導致建材價格上漲，建商推案轉趨謹慎保守等因素導致。

另引起外界注意的是，1月國銀房貸餘額月減逾百億元，為金管會自2008年有此統計以來，首度呈現衰退。

童政彰說明，1月恰好適逢農曆春節，銀行工作天數減少、交易量縮減，加上升息影響下，房貸族還款動作較積極，可以還款會盡量還，導致國銀房貸餘額首次出現減少的現象。

觀察國銀不動產放款品質，2023年1月底購置住宅貸款逾放餘額增至64.11億元、不過逾放比連6個月持平於0.07%；建築貸款逾放餘額降至26.51億元、逾放比連5個月持平於0.08%。

另依銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，俗稱銀行不動產放款天條，銀行會自行設定更嚴格的內部要求，多半視28%以上為警戒區。

金管會統計同步揭露，2023年1月底銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額為13.4兆元、月減0.01兆元，存款總餘額及金融債券發售額為50.73兆元、月增0.28兆元。

依銀行法第72條之2規定設算，1月底銀行不動產放款平均比率為26.41%，創2019年9月以來新低，月減0.17個百分點。

檢視個別銀行數據，比率在29%以上銀行已連6個月掛零；比率在28%至29%的銀行有3家、比率在27%至28%的銀行有11家，雙雙與去年底持平。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】